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火車北站內(nèi)的地鐵文化墻上，展示了地鐵的建設(shè)歷程和光輝節(jié)點。 本報記者 張彤 攝
地鐵4號線、6號線二期開通之際，記者采訪了全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行、葉檀財經(jīng)樓市學(xué)院、易居研究院智庫中心、盤古智庫、克而瑞等分析機(jī)構(gòu)，以及昆明本地的專家和觀察人士，聽聽這樣一條頗具分量的線路將為昆明的城市發(fā)展、市民生活出行、沿線房價產(chǎn)生哪些影響？
最明顯的就是加強(qiáng)呈貢新區(qū)與主城老城區(qū)的聯(lián)系，各城市區(qū)域間的聯(lián)系將更加緊密。
戴德梁行華西區(qū)董事總經(jīng)理張裕鵬：4號線開通后，昆明市地鐵初步成網(wǎng)，不僅擴(kuò)大城區(qū)可達(dá)性，擴(kuò)大城市規(guī)模，促進(jìn)城市精明增長，而且對于昆明市加速打造成為面向南亞、東南亞的國際中心城市將帶來極大促進(jìn)作用。同時，便捷的城市也將吸引周邊國家投資置業(yè)，促進(jìn)昆明市在國家“一帶一路”倡議中輻射南亞東南亞國家的作用。地鐵4號線以及未來昆明市規(guī)劃的整個軌道交通網(wǎng)絡(luò)，將加速整個城市甚至整個區(qū)域的發(fā)展，加速昆明對外開放水平，使得昆明市愈加成為我國面向南亞東南亞的一張名片。
隨著昆明的地鐵逐漸成網(wǎng)，“地鐵時代”來臨，整個城市品質(zhì)和能級將得到提升。但對比發(fā)達(dá)城市，昆明的軌道交通才剛起步階段，骨架路網(wǎng)還在搭建中，處于客流培育期；地鐵逐漸成網(wǎng)，其影響力逐漸顯現(xiàn)。從直接影響看，軌道交通客流分擔(dān)明顯，為地面交通承擔(dān)了大量的替代客流；同時提升了城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)整體服務(wù)水平，提高城市公共交通運(yùn)行效率；從城市區(qū)域間的關(guān)系來看，東西和南北的骨架線路搭建以后，加快了城區(qū)四個方向的交通聯(lián)系，其中最明顯的就是加強(qiáng)呈貢新區(qū)與主城老城區(qū)的聯(lián)系，各城市區(qū)域間的聯(lián)系將更加緊密。
地鐵建設(shè)是個長周期多節(jié)點的過程，不一定非是通車的時候影響房價。
葉檀財經(jīng)樓市學(xué)院院長、央視財經(jīng)評論員薛建雄：地鐵本身就是服務(wù)城市建設(shè)的重要載體，通地鐵的地方表明是政府規(guī)劃重點發(fā)展的核心或外圍配套生活區(qū)域。對于一些已建成區(qū)，地鐵開通可能影響不大；而未建成區(qū)域通地鐵則會加快人口導(dǎo)入和促進(jìn)周邊商業(yè)等配套完善，會帶動兩端配套區(qū)域房價補(bǔ)漲。
“地鐵一響，黃金萬兩”指的是長期價值。地鐵沿線樓盤可能在地鐵規(guī)劃期就漲或到通車幾年周邊完善后才漲，地鐵建設(shè)是個長周期多節(jié)點的過程，不一定非是通車的時候影響房價。實際上，房價漲跌還是跟城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)建設(shè)的大周期和國家政策調(diào)控的反周期有關(guān)。
目前，4號線通車，昆明樓市就處于高位盤整期，一些前期漲幅太多或高開的樓盤還可能會降價促銷。但遠(yuǎn)郊低價樓盤和市中心前期在賣的一些低價樓盤可能會被漲。如果其中部分樓盤在4號線沿線，可能有漲有跌的表現(xiàn)差異就比較大。
交通的通達(dá)性更好，這也能夠帶來更多的市場機(jī)遇。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：對于昆明地鐵房來說，其本身居住價值在提升，是符合美好居住生活導(dǎo)向的。換句話說，此類住房往往會受到市場的認(rèn)可，購房者認(rèn)購的意愿也更強(qiáng)，相關(guān)項目的銷售也會更加強(qiáng)勁。4號線的開通，直接影響就在于4號線沿線的各個區(qū)域和板塊有較好的升值空間。另外很關(guān)鍵的一點是，4號線貫徹了昆明市區(qū)各個行政區(qū)，應(yīng)該說串起了各類軌交資源，真正使得昆明的地鐵網(wǎng)絡(luò)建立了起來，所以交通的通達(dá)性更加好，這也能夠帶來更多的市場機(jī)遇，包括周邊的土地開發(fā)、地鐵站點的商圈形成等，這都是值得期待的。
需要注意的是，昆明市場過去比較熱，當(dāng)前房住不炒也在繼續(xù)落實，所以在地鐵開通的前后，要防范各類炒作的現(xiàn)象，要真正讓地鐵開通的優(yōu)勢惠及到普通購房者身上，讓購房者能夠真正享受地鐵開通帶來的便捷，同時相關(guān)房價也能夠保持穩(wěn)定。
未來，將明顯提升整個市場的綜合價值。
盤古智庫高級研究員江瀚：地鐵房本身的價值是整個市場上房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)所影響的，所以地鐵線路是一個房地產(chǎn)綜合價值。
短期來看，地鐵房對于房地產(chǎn)升值的影響不會那么明顯，但是從長期來看，未來將明顯提升整個市場的綜合價值。對昆明來說，地鐵對于未來的發(fā)展有著非常重要的意義，對于緩解整個交通的壓力，帶動整個城市經(jīng)濟(jì)的增長，包括提升經(jīng)濟(jì)效率都有著非常大的積極作用，而且地鐵是一個正向效應(yīng)很高的產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)市場的影響是長期而潛移默化的，不是短期的影響。
對于普通的市民來看，地鐵的更多和更加豐富，必然會帶動整個城市生活便利程度的提升，市民的獲得感和滿足感也一定會更高。
開通后的影響主要會體現(xiàn)在二手房的交易速度和出租租金水平。
昆明樓市主編陳欣：按照昆明地鐵1號線和2號線沿線附近的200多個二手房小區(qū)的對比，可以發(fā)現(xiàn)0.5km范圍內(nèi)的整體住房價格比0.5-1.0km范圍的住房價格高3%左右，0.5-1km比1-1.5km范圍的住房價格高出4%左右，超過1.5km以上，住房價格其實跟2km以上變化不明顯。
開通后的影響主要會體現(xiàn)在二手房的交易速度和出租租金水平。有數(shù)據(jù)顯示，2019年昆明地鐵全年總體客運(yùn)量為21409萬人次，排名全國第17位，同時軌道交通僅占整個綜合客運(yùn)量的19%。而像北上廣深，地鐵占客運(yùn)量甚至在50%左右，這些城市中每天出行的人中，超過一半的比例在坐地鐵。這說明昆明距離真正的地鐵城市還有很大一段距離，這也導(dǎo)致在普通二手房交易中，地鐵的溢價不是那么明顯。未來隨著昆明的地鐵線路越來越多，地鐵房還將有進(jìn)一步的潛力和發(fā)展。
助推形成符合市場預(yù)期的新商圈和新空間具有重要支撐作用。
云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃協(xié)會副秘書長、高級工程師郭凱峰：客觀來看，昆明地鐵建設(shè)成效是有目共睹的，地鐵為市民和旅客帶來的便利也是不言而喻的，即將開通的昆明地鐵4號線有效豐富了當(dāng)前昆明地鐵網(wǎng)絡(luò)體系，對省會昆明進(jìn)一步增強(qiáng)城市片區(qū)的可達(dá)性、機(jī)動性，擴(kuò)大公共交通輻射和覆蓋半徑，助推形成符合市場預(yù)期的新商圈和新空間具有重要支撐作用。
同時需要關(guān)注的是，隨著城市地鐵網(wǎng)絡(luò)體系的深度完善，地鐵所帶來的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和資源配置演變，也應(yīng)促使非沿線地區(qū)加快適應(yīng)性調(diào)整步伐，如加強(qiáng)片區(qū)功能更新、增加城市公園綠地、完善社區(qū)配套設(shè)施、提升街區(qū)文化內(nèi)涵等，避免在高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程中形成隱性的城市“失落空間”。
長遠(yuǎn)來看，地鐵盤漲價的概率要比普通樓盤大。
昆明獨(dú)立房地產(chǎn)觀察人士姜國君：就昆明的地鐵盤來看，目前正迎來三個契機(jī)，一是行業(yè)更加關(guān)注產(chǎn)品和市場，二是九、十月份銷售節(jié)點的到來，三是地鐵4號線即將投入初期運(yùn)營。特別是地鐵4號線帶熱了沿線一些在建在售項目，且相關(guān)熱度還在上升。市場上曾傳出一些樓盤欲借地鐵等噱頭漲價，但迫于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境壓力、房企自身資金問題等諸多因素，相信地鐵盤也不敢太過任性，價格在短、中期內(nèi)仍將趨于平穩(wěn)。不過長遠(yuǎn)來看，地鐵盤漲價的概率要比普通樓盤大。
對土地利用、城市空間布局的形成以及一定范圍內(nèi)各種地產(chǎn)都會產(chǎn)生影響。
克而瑞昆明：相較于發(fā)達(dá)城市，昆明離心型城市已初步成熟，城市集群的概念已經(jīng)形成，地鐵增加了出行的便利性。隨之而來的就是人才吸附型城市的不斷擴(kuò)容。對普通市民來說，上下班時間更加可控，更加精準(zhǔn)。隨著地鐵線網(wǎng)的富裕，普通市民可以享受更便捷的出行條件，進(jìn)出城更方便，大大縮短與城市邊緣區(qū)域的交通成本。
從地產(chǎn)層面看，它的建成對土地利用、城市空間布局的形成以及一定范圍內(nèi)各種地產(chǎn)都會產(chǎn)生影響，例如，對商業(yè)帶來更多人流客流，盤活市場，一定程度上緩解商業(yè)營運(yùn)難的問題；對住宅類物業(yè)，交通的便捷，增加持有物業(yè)的租金收益價值，增強(qiáng)物業(yè)投資屬性。（春城晚報 記者張勇）
