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業(yè)主以未入住為由不交物業(yè)費，行不行？景洪市人民法院的一個判例顯示：不行！
2014年2月28日，俞某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房購銷合同》，購買一套房屋，2017年10月10日起正式交房。當年8月16日，該小區(qū)成立業(yè)主委員會，與某物業(yè)管理有限公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定由該公司提供物業(yè)管理服務(wù)。
合同還約定，物業(yè)服務(wù)費用由小區(qū)業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積繳納；小區(qū)業(yè)主或者物業(yè)使用人未能按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)及時補交并從逾期之日起，每日按其所未繳納費用的千分之三交納滯納金。俞某自2017年10月10日起一直未支付物業(yè)管理費，拖欠物業(yè)管理費2203.44元，并產(chǎn)生違約金1026元。
物業(yè)管理公司催討未果，起訴至景洪市人民法院。 在審理過程中俞某辯稱，他尚未入住小區(qū)，且未與原告簽訂《物業(yè)管理合同》，不應(yīng)交納物業(yè)費。
景洪市人民法院審理認為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！币约暗诹鶙l“……物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！敝?guī)定，物業(yè)公司已經(jīng)按照合同約定履行了義務(wù)，俞某理應(yīng)按照合同約定按時支付物業(yè)管理費。
關(guān)于違約金，雖然合同對計算方式有約定，但鑒于合同約定的滯納金過高，根據(jù)公平原則，調(diào)整為按照未交納費用總額的15%來收取，即2203.44元×15%=331元，超過部分不予支持。最后，景洪市人民法院依法判決俞某向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費2203.44元及違約金331元。
法官表示，隨著我國城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迅速發(fā)展壯大，一方面加速了住宅小區(qū)服務(wù)、管理方式的專業(yè)化和現(xiàn)代化，另一方面也引發(fā)了不少糾紛。實踐中經(jīng)常會遇到業(yè)主以其并非物業(yè)服務(wù)合同當事人為由，拒絕接受合同約束的現(xiàn)象。對此，我國的相關(guān)法律規(guī)定以及司法解釋作出了明確的規(guī)定，業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，實質(zhì)上是為維護業(yè)主利益和物業(yè)區(qū)域正常秩序而為。業(yè)主在形式上雖非合同簽訂者，但其是物業(yè)合同項下權(quán)利義務(wù)的一方實際享有者和承擔(dān)者。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際上是和業(yè)主而不是業(yè)委會建立物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，故上述《物業(yè)服務(wù)合同》對業(yè)主具有約束力。（昆明信息港 記者江楓 通訊員曹雪紅）
