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經(jīng)過(guò)3年不斷努力，位于昆明市春城路與永平路交匯處的上海沙龍小區(qū)業(yè)委會(huì)于今年8月份成立了。由于對(duì)前期物業(yè)在管理上存在諸多不滿。業(yè)委會(huì)成立后，就通知與前期物業(yè)中港物業(yè)終止合作。而中港物業(yè)則要求業(yè)委會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，按照物權(quán)法等相關(guān)規(guī)定，在專有部分建筑面積過(guò)半數(shù)業(yè)主參與，且1/2以上業(yè)主通過(guò)的情況下移交物業(yè)管理權(quán)。
反饋：
業(yè)主對(duì)物管存諸多不滿
該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任劉鐸潮等成員近日向記者透露， 上海沙龍小區(qū)是2006年開(kāi)始移交給業(yè)主的，整個(gè)小區(qū)有2棟樓，分為5個(gè)部分，其中ABCD單元在一棟，E單元單獨(dú)一棟。ABCD單元所在的大樓原先有8部電梯、配套門禁可視電話、監(jiān)控等，在當(dāng)時(shí)可以說(shuō)是比較高端的。但從2011年起，小區(qū)設(shè)施、設(shè)備缺少維護(hù)，逐步淪為擺設(shè)。門禁壞了沒(méi)有修復(fù)，人員隨便進(jìn)出，監(jiān)控缺失，影響安全。
在小區(qū)業(yè)主群，有人表示，“中港物業(yè)侵占業(yè)主所有權(quán)，私自出租樓頂違建，偷建基站，影響小區(qū)居住環(huán)境。住宅樓成了酒店樓，魚(yú)龍混雜，人隨便進(jìn)?！边€有人說(shuō)，“買這房子后通過(guò)中介租出，租戶把家里裝修拆得亂七八糟，物業(yè)從來(lái)沒(méi)管過(guò)。”另有人表示，“租戶把人高的冰箱搬出小區(qū)，物業(yè)也沒(méi)管過(guò)。”
除了群里的反饋，還有業(yè)主當(dāng)面向記者表示，水電費(fèi)高出原先太多的情況?！?017年時(shí)才幾十元一月， 后期突然升高兩倍多。但家里用電的電器沒(méi)有增加。有一次留了單據(jù)核查，發(fā)現(xiàn)是重復(fù)收費(fèi)。這棟樓內(nèi)每一層都有分表，但都被鎖著，業(yè)主看不到具體讀數(shù)。”
追溯：
有信息暴露小區(qū)近年問(wèn)題
記者在過(guò)往報(bào)道中也找到相應(yīng)信息：2015年，上海沙龍小區(qū)，600余戶就有122個(gè)酒店房間，沒(méi)有門禁，陌生人隨意進(jìn)出。負(fù)責(zé)上海沙龍小區(qū)物業(yè)管理的中港物業(yè)介紹，上海沙龍80%以上的業(yè)主都是投資型，也就是說(shuō)，他們買下公寓以后，大部分是用來(lái)出租或者轉(zhuǎn)賣?！皹I(yè)主要把自己的房子租給酒店經(jīng)營(yíng)，我們也沒(méi)有辦法啊，這些酒店都有證照?！蔽锕芄緦O姓主管說(shuō)。
孫姓主管表示，在2009年以前門禁是正常使用的，但是之后因?yàn)楣莾?nèi)公司、酒店越來(lái)越多，來(lái)訪的人流量實(shí)在太大，當(dāng)時(shí)每半個(gè)月要修一次門，而且即使沒(méi)有門卡，很多人還是可以在住戶出門時(shí)跟進(jìn)來(lái)，所以后來(lái)就直接把門禁放開(kāi)了。
2018年6月2日，中炬·上海沙龍大廈的部分業(yè)主，戴著“維權(quán)”袖套，用車把進(jìn)出小區(qū)的3個(gè)大門堵住，以表達(dá)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)小區(qū)物業(yè)——云南中港物業(yè)服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱中港物業(yè)）“不作為”的憤怒。
直至中港物業(yè)表示，將于6月4日上午舉行聯(lián)合協(xié)商會(huì)并邀請(qǐng)區(qū)住建局參加，共同解決業(yè)主訴求。下午3點(diǎn)，業(yè)主才將堵門的車輛移走，上海沙龍小區(qū)恢復(fù)暢通。 對(duì)于4個(gè)單元門門禁失效、盜竊案急劇上升一事。中港物業(yè)當(dāng)時(shí)表示，已將動(dòng)用業(yè)主維修基金更新修繕小區(qū)安防系統(tǒng)的報(bào)告上交區(qū)住建局，若獲批準(zhǔn)，將向業(yè)主公示；在業(yè)主均無(wú)異議的情況下，“估計(jì)20天至1個(gè)月時(shí)間，就可全部完善系統(tǒng)并投入使用”。
現(xiàn)場(chǎng)：
業(yè)主存不便還面臨停電
28日，記者來(lái)到該小區(qū)，看到機(jī)動(dòng)車門禁處有人戴著業(yè)主“維權(quán)”字樣的袖套在對(duì)出場(chǎng)車輛進(jìn)行收費(fèi)。該工作人員解釋，以前向物業(yè)交過(guò)費(fèi)還未到期的車輛可以照常從道閘進(jìn)出，但沒(méi)有被物業(yè)錄入系統(tǒng)的車輛則需按停車時(shí)長(zhǎng)交費(fèi)出入。此外，在小區(qū)外圍一面墻上有足球大小的破洞沒(méi)有修復(fù)，里面黑漆漆的。商業(yè)部分頂部有照明燈狀物體耷拉掉落，十分危險(xiǎn)。進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，由于沒(méi)有保安看管，十分隨意。記者跟隨其他人員很容易就混進(jìn)小區(qū)。在一間被業(yè)委會(huì)貼著封條的辦公室外，拉著“非法霸占業(yè)主的物業(yè)場(chǎng)地，違反物權(quán)法正當(dāng)移交”字樣的橫幅。有業(yè)主表示，這間辦公室是之前物業(yè)收取水電費(fèi)的辦公室。乘坐電梯上樓時(shí)，有2部電梯停擺，“以前8部電梯隨時(shí)上下都很方便，現(xiàn)在就只有5部在運(yùn)轉(zhuǎn)，這還不是高峰，如果高峰上下樓，更是讓人等得無(wú)可奈何！”
更讓業(yè)主擔(dān)憂的是，物業(yè)公司在小區(qū)貼出一張電費(fèi)催繳通知：小區(qū)自2020年8月1日起至2020年9月1日，應(yīng)繳電費(fèi)94217.35元經(jīng)多次催收尚未交清。如春城路248號(hào)-250號(hào)（上海沙龍）未能在2020年9月30日內(nèi)交清電費(fèi)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，云南電網(wǎng)有限責(zé)任公司昆明官渡供電局將于10月9日實(shí)施停電催收?！毕Ｍ飿I(yè)權(quán)能盡快亂清，不要因?yàn)檫@個(gè)影響到小區(qū)業(yè)主生活。“有業(yè)主表示。
訴求：
要求前期物業(yè)盡快移交管理
劉鐸潮表示，成立業(yè)委會(huì)就是要把小區(qū)重新管起來(lái)，并管好。歷經(jīng)3年，今年8月11日獲得官渡區(qū)住建局批復(fù)成立小區(qū)業(yè)委會(huì)?！敖M建業(yè)委會(huì)時(shí)，我們召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，整個(gè)小區(qū)793戶業(yè)主，有483戶同意成立業(yè)委會(huì)?！眲㈣I潮補(bǔ)充，業(yè)委會(huì)成立后制定了相應(yīng)的議事規(guī)則和管理公約并到社區(qū)進(jìn)行了備案。針對(duì)前期物業(yè)中港物業(yè)存在的不滿，業(yè)委會(huì)本想按照相關(guān)法規(guī)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行投票終止合同，但受制于疫情，只召開(kāi)了業(yè)主代表會(huì)議，決定終止與物業(yè)的合同，并當(dāng)即發(fā)出函件通知中港物業(yè)終止合同，交接手續(xù)。但中港物業(yè)一直沒(méi)有移交。隨后，業(yè)委會(huì)又發(fā)出第二封函件，物業(yè)方同樣沒(méi)有理睬。針對(duì)此，業(yè)委會(huì)才于9月12日封存了中港物業(yè)在ABCD單元內(nèi)的辦公場(chǎng)地。
物業(yè)：
須“雙過(guò)半”業(yè)主同意才能合法移交
針對(duì)業(yè)委會(huì)要求終止合同，盡快移交物業(yè)管理權(quán)的訴求，中港物業(yè)負(fù)責(zé)人江濤向記者表示，在物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)數(shù)次溝通且明確告知，只要業(yè)委會(huì)依法依規(guī)履行職責(zé)，物業(yè)公司會(huì)全力配合，完成物業(yè)交接工作，并保證在此期間會(huì)保質(zhì)保量地為廣大業(yè)主服務(wù)。該小區(qū)業(yè)委會(huì)自9月12日起，在未公示全體業(yè)主；未向相關(guān)政府部門提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)；沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并通過(guò)投票的情況下，擅自解聘選聘物業(yè)公司；且也未經(jīng)過(guò)政府備案等一系列合法程序和流程。按照我國(guó)物權(quán)法規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。顯然，業(yè)委會(huì)的做法在程序上不合法、手續(xù)上不完善，業(yè)委會(huì)并不能真正代表廣大業(yè)主的意愿，也不具備接管原物業(yè)服務(wù)公司和物業(yè)服務(wù)的法定條件。
此外，業(yè)委會(huì)還非法封堵物業(yè)辦公場(chǎng)所和辦公設(shè)備，非法搶占收費(fèi)崗位，致使物業(yè)服務(wù)工作正常秩序和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)遭受嚴(yán)重破壞和重大損失。經(jīng)2020年9月22日召開(kāi)的有所屬街道辦事處、派出所、社區(qū)和職能部門住建局以及小區(qū)業(yè)委會(huì)等參加的聯(lián)席會(huì)議并作出了決定：“要求上海沙龍業(yè)主委員會(huì)按合法程序依法依規(guī)開(kāi)展工作；在選聘出新的物業(yè)公司進(jìn)駐上海沙龍項(xiàng)目之前，現(xiàn)物業(yè)公司仍合法存在并繼續(xù)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作；小區(qū)的物業(yè)秩序維持非法封堵之前的原有狀態(tài)”，但業(yè)委會(huì)并未執(zhí)行該聯(lián)席會(huì)議的決議內(nèi)容，且對(duì)我物業(yè)公司的正式函告依然置之不理。
反駁：
已遞交了撤銷業(yè)委員決定申請(qǐng)
“這是個(gè)10多年的小區(qū)，管理起來(lái)存在不少困難。最主要的就是經(jīng)費(fèi)緊張。業(yè)委會(huì)邀標(biāo)9家物業(yè)，最后有3家知名物業(yè)主動(dòng)退出。為何？人家一算帳，管理這個(gè)小區(qū)不但不能盈利，可能還會(huì)倒貼不少。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等每年有大約120萬(wàn)元收入，但員工工資就占了大頭。25個(gè)員工，每人每月平均3000元計(jì)算，一年就要近90萬(wàn)元。還有物業(yè)辦公開(kāi)支、物業(yè)公共區(qū)域能耗、物業(yè)公共區(qū)域維修物料消耗、財(cái)產(chǎn)費(fèi)用、稅費(fèi)等等方面。目前涉及房屋共有部分的較突出的防水修復(fù)、樓道修繕等本該動(dòng)用房屋專項(xiàng)維修資金修復(fù)的部分，目前都是由物業(yè)公司自己在出資金。實(shí)際上，我們是在用商業(yè)停車部分的收入彌補(bǔ)收入不足和維修費(fèi)用?！?/p>
在服務(wù)質(zhì)量方面，江濤說(shuō)，這是15年的老舊小區(qū)，存在管理不易。 到明年，小區(qū)全部電梯使用年限即將滿15年極限了，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)全部都需更換。物業(yè)公司去年就已計(jì)劃動(dòng)用公共維修基金來(lái)逐步更換電梯，按規(guī)定要“雙2/3”業(yè)主同意才能動(dòng)用，當(dāng)時(shí)已經(jīng)有過(guò)半業(yè)主簽字同意，即將達(dá)到要求的情況下， 簽字手續(xù)最后卻被業(yè)委會(huì)拿走。這直接導(dǎo)致更換計(jì)劃受阻。至于物業(yè)費(fèi)收支公示方面，由于收入還不足開(kāi)支，的確存在公示不到位。
“由于業(yè)委會(huì)從中作梗，已導(dǎo)致約10萬(wàn)元水電費(fèi)沒(méi)有收取，這將直接影響小區(qū)業(yè)主的用水用電。收費(fèi)要有正規(guī)的審批手續(xù)，業(yè)委會(huì)沒(méi)有這些手續(xù)怎么能收取物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等？沒(méi)有和供水供電部門簽訂委托收費(fèi)合同，怎么又能代收代繳水電費(fèi)呢？地面車位不在小區(qū)圍墻內(nèi)，不在小區(qū)道路上，且地面停車和收費(fèi)也是經(jīng)過(guò)業(yè)主代表同意的，其中就包含現(xiàn)業(yè)委會(huì)主要委員在內(nèi)。商業(yè)廣場(chǎng)是屬于全民共有，法律規(guī)定其產(chǎn)權(quán)在小區(qū)開(kāi)發(fā)商，該部分土地也是由開(kāi)發(fā)商繳納的土地出讓金。" 江濤表示，基于業(yè)委會(huì)目前的作為，他們已向有關(guān)部門遞交了撤銷上海沙龍小區(qū)業(yè)主委員會(huì)違法、違規(guī)決定的申請(qǐng)，同時(shí)已向公安機(jī)關(guān)遞交正式報(bào)案材料，提出報(bào)案申請(qǐng)。（記者張勇）
