返回頂部
2020年最后一天,云南房企銷售排行榜出爐,俊發(fā)地產(chǎn)以305.22億元流量金額位列榜首,融創(chuàng)與萬科位居二、三,流量金額分別為241.35億元和179.32億元。
2020年大云南TOP20房企銷售總額達(dá)到1779億元,根據(jù)云南省1—11月商品房銷售金額及增速,預(yù)計(jì)全年全省銷售金額3906億元,TOP20房企占比45.55%。
榜單顯示,云南房地產(chǎn)市場維持平穩(wěn)健康狀態(tài),但客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,傳統(tǒng)地產(chǎn)成熟區(qū)需求受制,削減成交,中小城市競爭加劇,均價(jià)下滑。同時(shí),在州市文旅項(xiàng)目釋放背景下,郊縣+州市業(yè)績貢獻(xiàn)率提升。上榜房企中,融創(chuàng)州市業(yè)績貢獻(xiàn)度排名上榜房企第一,貢獻(xiàn)業(yè)績超80億元。
房企
梯隊(duì)經(jīng)濟(jì)下行的背景下,TOP10房企由于其規(guī)模和穩(wěn)定性特點(diǎn),入榜門檻變化最大。
第一梯隊(duì)房企與2019年一致,第二梯隊(duì)城投受文旅項(xiàng)目支持,成功晉級(jí),第三梯隊(duì)房企業(yè)績差距小,競爭壓力大。
第一梯隊(duì) 企業(yè)排名順序不變
俊發(fā)穩(wěn)中取勝,融創(chuàng)多方發(fā)力,來勢洶涌,恒大郊縣文旅大爆發(fā),業(yè)績漲幅最大。
2020年第一梯隊(duì)企業(yè)、排名與2019年一致。俊發(fā)銷售額超300億元、融創(chuàng)銷售額超200億元,二者差距縮小。
俊發(fā):2020年,俊發(fā)在其“深耕云南、布局全國四大區(qū)域”的戰(zhàn)略引領(lǐng)下積極外拓,以“城市更新綜合服務(wù)商”身份正式參與廣州增城舊改,企業(yè)大灣區(qū)版圖再擴(kuò)張。在本土市場,俊發(fā)以守為攻,依靠項(xiàng)目持續(xù)放量,以超300億元銷售額的絕對優(yōu)勢成功衛(wèi)冕。年末備儲(chǔ)競爭中,俊發(fā)多個(gè)城改項(xiàng)目集中拿地,有力保障企業(yè)后市競爭力。
融創(chuàng):2020年,融創(chuàng)在全域傳統(tǒng)地產(chǎn)與文旅地產(chǎn)共同支撐百億大盤的基礎(chǔ)上,成功收購實(shí)力地產(chǎn)板塊,實(shí)現(xiàn)市場份額跨越提升;積極攜手云南建投建立戰(zhàn)略合作關(guān)系,助力企業(yè)持續(xù)擴(kuò)大州市事業(yè)版圖。疫情淬煉下,融創(chuàng)從年初“京東云上購房節(jié)”到年尾文旅微綜藝“出逃計(jì)劃”,線上運(yùn)營模式更加主動(dòng),頻率更加常態(tài)化,目的更加精細(xì)化。2021年,200億+的基本面與企業(yè)不斷升級(jí)的產(chǎn)品、運(yùn)營能力,將共同助力融創(chuàng)發(fā)起新一輪沖榜行動(dòng)。
恒大:在入滇的第13年,恒大在全省范圍內(nèi)已布局近30個(gè)項(xiàng)目,其中在售15個(gè)項(xiàng)目為企業(yè)2020年創(chuàng)造134.89億元的銷售業(yè)績,同比上漲14%,成為TOP5中漲幅最大房企。相較于市場主城業(yè)績主導(dǎo)格局,恒大在2007年將入滇首子落于太平,多年潛心挖掘郊縣市場價(jià)值,2020年以恒大文化旅游城(銷售額34億+)為代表的郊縣項(xiàng)目為企業(yè)貢獻(xiàn)超50%的流量銷售金額。
第二梯隊(duì) 城投金地新晉入圍
城投、金地新晉入圍。新城控股吾悅先行,城投專注康旅,未來可期。
在50億—100億元的第二梯隊(duì)房企中,新城、海倫堡、綠地2019年已列其中,城投、金地以2020年良好業(yè)績表現(xiàn)加入陣營。城投、新城業(yè)績相對突出,其余三者差距較小。
城投:2020年被確定為文旅和康養(yǎng)兩個(gè)萬億產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)的云南城投集團(tuán),獲得云南世博旅游集團(tuán)和云南文投集團(tuán)各49%的股權(quán)注入。2020年10月16日,云南城投集團(tuán)正式更名為云南康旅控股集團(tuán)并掛牌。預(yù)計(jì)未來,城投將在康養(yǎng)、文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)揮更大效能。
新城:2016年進(jìn)入云南市場以來,新城以昆明為支點(diǎn),以吾悅商業(yè)為先鋒,不斷探索郊縣、州市市場。作為其商業(yè)地產(chǎn)代表,同時(shí)也作為項(xiàng)目配套品質(zhì)的重要組成部分,吾悅先后落地五華、呈貢、安寧、晉寧、昭通、保山。隨著吾悅廣場相繼運(yùn)營,除了企業(yè)業(yè)績增長,也為新城住宅項(xiàng)目外拓提供了更大的機(jī)會(huì)與前景。2020年,新城在安寧新城瑯樾、吾悅廣場之后,迎來續(xù)作——吾悅海悅西山項(xiàng)目。
第三梯隊(duì) 房企差距小競爭激烈
集中36億—48億元區(qū)間,房企差距小,競爭激烈。龍湖尋求城市發(fā)展中的機(jī)遇,金科探索合作共贏下的突破。
在50億元以下的第三梯隊(duì)房企中,共有10個(gè)房企,銷售額處36億—48億元區(qū)間,前后排名金額差最大2.2億元,最小0.2億元,競爭激烈。
龍湖:入滇后,龍湖形成以地產(chǎn)為主,文旅為輔,獨(dú)立開發(fā)與多元合作并舉的發(fā)展模式。從早期開發(fā)龍湖水晶酈城、龍湖天第落地中心板塊,到如今追隨城市發(fā)展腳步走向會(huì)展、巫家壩、官南板塊,龍湖與城市共同成長,以其品質(zhì)改善人居為核心競爭力不斷開拓云南市場。2020年,在合作項(xiàng)目清盤之際,龍湖近年首個(gè)獨(dú)立操盤項(xiàng)目——龍湖天璞入市,以其區(qū)位、產(chǎn)品、天街配套等優(yōu)勢熱銷南市,助力企業(yè)排名、業(yè)績上漲。
金科:2014年進(jìn)入云南市場以來,金科目前已在全省落地12個(gè)項(xiàng)目。合作與創(chuàng)新、積累與突破是金科發(fā)展的重要特質(zhì)。2018年,金科在昆明以陽光里、江湖海、春夏里、和悅銘著等項(xiàng)目贏得市場認(rèn)可;2019年,入駐玉溪、昭通、普洱三地;2020年在主城、州市同步發(fā)力。其間,金科與旭輝、中南、龍湖、海倫堡、碧桂園、中建、中梁等房企合作開發(fā),在玉溪形成全省第二大本營,產(chǎn)品集美系、博翠系相繼落地。2021年在向山的島、美辰、博翠拾光、集美星海等新項(xiàng)目帶動(dòng)下,企業(yè)業(yè)績、排名有望更上一層樓。
州市格局
保山、昭通、玉溪、楚雄成為房企重點(diǎn)布局方向,新城、融創(chuàng)、碧桂園、中梁等品牌房企積極下沉州市。
城市基本面對人口的吸引、吸附導(dǎo)致房企投資意愿度分化。
保山玉溪等地房企投資意愿高
新城、融創(chuàng)、碧桂園等房地產(chǎn)企業(yè)積極下沉州市,卓越、彰泰房地產(chǎn)企業(yè)入滇首子落地玉溪。
在2020年大云南房企銷售TOP20房企中,新城、融創(chuàng)、碧桂園、金科均在州市拿地外擴(kuò),其中新城以吾悅廣場為先導(dǎo),在保山隆陽拿地,可建體量達(dá)到98.77萬方;碧桂園積極外拓,新進(jìn)西雙版納、芒市;融創(chuàng)、金科則以項(xiàng)目后續(xù)用地獲取為主。
卓越、彰泰同時(shí)以玉溪作為入滇首站。其中,卓越作為全國房企50強(qiáng),以粵港澳大灣區(qū)為大本營,逐漸向全國擴(kuò)展,2020年11月4日在玉溪拿地44.03萬平方米。彰泰作為廣西本土龍頭房企,2020年下半年開始向外擴(kuò)張,10月29日以7.81億元,溢價(jià)1.68億元競得玉溪1宗可建體量14.58萬平方米住宅用地。
保山隆陽、昭通昭陽、楚雄、玉溪紅塔和澄江成為房企拿地?zé)衢T,品牌房企拿地可建體量均大于100萬平方米。
在房企拿地城市中,除瑞麗、澄江外,其余拿地城市均為州市首府所在地。由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度較高、生態(tài)資源強(qiáng)勢、對外貿(mào)易開放程度較高的城市對人流量吸引力、吸附力更強(qiáng),置業(yè)投資需求有一定保障,房企相應(yīng)投資信心、意愿更為強(qiáng)烈。
房企積極加倉滇西內(nèi)聯(lián)外通要沖——保山,三省交界——昭通,滇中城市——楚雄、玉溪、紅河,一方面是對現(xiàn)有的城市經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)等基本面的認(rèn)可,另一方面是對這些有特殊戰(zhàn)略位置意義、城市發(fā)展前景的看好。
后市預(yù)測
政策
2020年云南政策環(huán)境維持寬松狀態(tài),主要出臺(tái)了應(yīng)對疫情保障地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行、支持文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展措施。預(yù)計(jì)2021年,政策整體依然中性維穩(wěn)。但結(jié)合近期昆明發(fā)布的預(yù)售資金管控、商辦審批管理等政策以及熱點(diǎn)城市房價(jià)紅線加碼調(diào)控等,存在一定收緊預(yù)期。
投資
2020年整體土地供應(yīng)量與往年同期存在差距,房企拿地體量不及預(yù)期,但在融資環(huán)境收緊、地價(jià)走高進(jìn)而縮小利潤空間的背景下,2021年投資或?qū)⒊尸F(xiàn)一種有限度的增長。聯(lián)合拿地開發(fā)、參與城改、乃至州市外擴(kuò)仍為房企重要考慮方向。
市場
2020年,整體市場銷售不及上一年同期,除了經(jīng)濟(jì)環(huán)境承壓,同時(shí)一定程度上受到銷售、建設(shè)未能按原定計(jì)劃進(jìn)行的影響。2021年,在市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)條件下,待售項(xiàng)目集中入市,市場交易體量增長;2020年商品房價(jià)格整體穩(wěn)中有升。2021年隨市場供應(yīng)量加大,疫情經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響延續(xù),以及預(yù)售資金監(jiān)管與“三道紅線”疊加,價(jià)格上漲幅度依然有限。
市場解讀
銷售面積有所下滑
全國以“穩(wěn)”為主,穩(wěn)中趨嚴(yán),對房價(jià)紅線加碼調(diào)控,強(qiáng)化防范金融風(fēng)險(xiǎn)。市場波動(dòng)小,疫后逐漸恢復(fù)。
云南政策空窗,疫情下出臺(tái)幫扶政策穩(wěn)企救市。新開工面積韌性較強(qiáng),疫后率先回升。
云南整體政策空窗,多為行政性通知、規(guī)定。2020年為應(yīng)對疫情經(jīng)濟(jì)壓力,先后出臺(tái)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、支持文旅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等措施。
2019年云南商品房新開工面積累計(jì)增速維持高位,全年新開工面積同比增長69.2%,全省房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模集中增長,2020年4月累計(jì)同比回正。全省商品房銷售面積2019年同比增長6.7%,2020年截至11月同比增長-0.6%,受到客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響,銷售面積有所下滑。
多個(gè)縣區(qū)住宅成交均價(jià)上漲
2020年在重點(diǎn)監(jiān)測的22個(gè)城市中,59%的區(qū)縣住宅成交量上漲,77%的區(qū)縣住宅成交均價(jià)上漲。根據(jù)城市類型細(xì)分:
7個(gè)文旅城市:麗江、騰沖受到當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)支撐以及文旅需求釋放帶動(dòng),成交穩(wěn)定或上漲,均價(jià)走高;瑞麗、芒市文旅城市特性日漸增強(qiáng),2020年成交節(jié)奏放緩,價(jià)格攀升;澄江、大理在融創(chuàng)、萬科、華僑城等品牌房企項(xiàng)目集中入市的環(huán)境下,市場競爭加劇,量漲價(jià)跌;西雙版納市場集中消化庫存,量價(jià)基本穩(wěn)定。
8個(gè)滇中城市(不含文旅城市):富民受到漢華天馬山項(xiàng)目帶動(dòng),量價(jià)大幅上漲,楚雄、宜良市場面貌良好,量價(jià)穩(wěn)定上漲;昆明主城、曲靖地產(chǎn)發(fā)展成熟,由于需求受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境壓力影響,量跌價(jià)漲;安寧、嵩明郊縣區(qū)位及價(jià)格優(yōu)勢顯現(xiàn),成交量大幅度上漲,均價(jià)維穩(wěn);晉寧市場文旅產(chǎn)品價(jià)格較高且市場份額較大,在經(jīng)濟(jì)下行環(huán)境中,整體住宅量價(jià)走低。
7個(gè)地方城市(不含文旅城市):文山、臨滄處于新興發(fā)展階段,市場活力強(qiáng),量價(jià)齊升;香格里拉、隆陽、普洱量跌價(jià)漲,房企加速進(jìn)駐,推高均價(jià);昭通、怒江以價(jià)換量,量漲價(jià)跌。(記者阿芳)
