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精裝房實際交付房子與銷售宣傳的差距大、難以辦理不動產(chǎn)權(quán)證、房屋質(zhì)量有問題、違規(guī)預(yù)售、教育配套不全……近年來，購房者在購房時、接房時、入住后出現(xiàn)辛酸事已屢見不鮮?！?·15”國際消費者權(quán)益日剛剛過去不久，記者整理了最近一年的云南樓市投訴熱點，并請律師或?qū)＜尹c評，希望給消費者購房時多一些參考和提醒。
貨不對板
精裝房實際交付房子與銷售宣傳的差距大
目前，隨著市場上精裝交付的項目越來越多，關(guān)于精裝房裝修的問題也越發(fā)顯現(xiàn)出來，由于政策、制度還不完善，維權(quán)事件時有發(fā)生。
去年以來，春晚鑒房團(tuán)收到數(shù)百位消費者投訴精裝修房子的問題，主要聚焦在實際交付房子與購買時銷售宣傳的差距大，有明顯的質(zhì)量等問題。例如房屋墻體開裂或鼓包、用紙板做成的房門、入戶門變形、房屋套內(nèi)面積縮水、衛(wèi)生間墻面滲水等眾多令消費者驚詫的問題。
律師建議
協(xié)議上可具體要求品牌材料等
對于精裝房實際交付房子與銷售宣傳的差距大的情況，云南天外天律師事務(wù)所律師李軍表示，業(yè)主可以集體維權(quán)、訴訟，既節(jié)省成本，又容易形成社會影響力。“只要有交房標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)里所定的裝修風(fēng)格、材料、方案等進(jìn)行評估，就可以界定責(zé)任主體。”李軍說。
市民在購房時該如何規(guī)避這種風(fēng)險呢？李軍建議，任何承諾都要簽訂協(xié)議，白紙黑字才能落到實處，包括品牌、材料等都可以具體要求。同時，開發(fā)商的宣傳資料等也可成為合同的一部分，“宣傳資料相當(dāng)于開發(fā)商作出的承諾，如果開發(fā)商違約，可以成為訴訟證據(jù)?！?/p>
逾期交房
交房時間一再拖延 項目遲遲不復(fù)工
去年以來，受疫情影響，昆明多個項目施工工期延長，交房時間也被延期。與此同時，也有個別項目遲遲不開工建設(shè)。
盤龍區(qū)龍熙壹號業(yè)主反映：小區(qū)延期交房無補償。合同上寫的2020年12月交房，延期到2021年5月31日。
呈貢區(qū)涌鑫哈佛中心樓盤2019年12月底全面停工，開發(fā)商承諾9號地塊毛坯房推遲到2021年3月底交房，精裝房推遲到2021年7月底交房。目前，9號地塊交房即將臨期，但項目工地仍未復(fù)工。至3月1日，工程現(xiàn)場毫無全面動工現(xiàn)象。
呈貢區(qū)博暉雅苑三期商品房爛尾，預(yù)售合同第一批交房時間為2020年9月30日，開發(fā)商一再拖延交房時間，工地已停工半年多，至今仍無動靜。
五華區(qū)黑林鋪片區(qū)的華信悅峰項目，因?qū)掖瓮９?，至今仍未交房，致使業(yè)主不斷維權(quán)。據(jù)了解，華信悅峰業(yè)主最早的一批是2013年買房的，至今已經(jīng)過去8年。
律師建議
購房前全面了解開發(fā)商經(jīng)營狀況
對此，春晚鑒房團(tuán)專家認(rèn)為，對于延期交房的情況，購房者在簽訂購房合同時一般都有違約賠付的約定；如果是因為疫情延期交房的，則需要提供受到疫情影響的證據(jù)，同時要明確疫情影響的周期，如雙方無法協(xié)商，則可通過司法途徑尋求幫助。
買房時如何降低這種風(fēng)險？云南凌云律師事務(wù)所律師涂國正表示，首先，要選資質(zhì)好的開發(fā)商。購房者可以根據(jù)開發(fā)商資質(zhì)等級，以及國家企業(yè)信用公示系統(tǒng)上顯示的開發(fā)商的股東構(gòu)成、資產(chǎn)抵押、股權(quán)出質(zhì)等信息，全面了解開發(fā)商的經(jīng)營狀況，降低爛尾風(fēng)險。
其次，購房時一定要檢查五證（《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售(預(yù)售)許可證》）。如五證不全的樓盤可能會面臨因土地性質(zhì)、土地使用權(quán)、工程建設(shè)手續(xù)不合法等導(dǎo)致的風(fēng)險。
注意樓盤銷售情況。雖然市場中存在一些故意制造熱銷現(xiàn)象的樓盤，但是樓盤的實際銷售情況確實能反映出一個樓盤的好壞，購房者可以查看開發(fā)商的年報。開發(fā)商的年報是反映開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實力的窗口，一個年利潤很高、運營狀況穩(wěn)定的開發(fā)商，會顯著降低樓盤爛尾的風(fēng)險。
同時，要找準(zhǔn)購房時機(jī)。購房時機(jī)選得好的話，不僅能夠節(jié)省購房成本，也可以避開爛尾樓。例如，項目外立面已經(jīng)建成2/3高或是更高，爛尾的風(fēng)險也會大大降低。
虛假宣傳
買房后被告知樓盤配套學(xué)校還未建
小區(qū)學(xué)校配套一直是困擾小區(qū)業(yè)主的話題之一。不少業(yè)主表示買房時沖著配套教育而來，可交房之后，小區(qū)的配套學(xué)校要么公辦變?yōu)槊褶k學(xué)校，要么孩子適齡上學(xué)之時學(xué)校尚未建成。
有市民2020年購置了五華區(qū)某一房產(chǎn)，原本同年6月就該交付使用的蓮華分校并沒有建成。經(jīng)了解，開發(fā)商和教育部門出現(xiàn)時間、消息上的不對等。3月是昆明小學(xué)入學(xué)網(wǎng)上預(yù)報名階段，但部分沖著學(xué)位買了新房的業(yè)主卻被告知，因為樓盤配套學(xué)校還沒建好，業(yè)主們的孩子只能自己找學(xué)校。
還有開發(fā)商承諾的配套學(xué)校未開建。例如，華章小區(qū)配套學(xué)校尚未建設(shè)，孩子上學(xué)問題得不到解決，“原本承諾的學(xué)校是幼兒園、小學(xué)、中學(xué)都有，現(xiàn)在中學(xué)已經(jīng)建好，幼兒園、小學(xué)不見蹤影，孩子上學(xué)怎么辦？”
律師說法
適齡兒童入學(xué)納入義務(wù)教育劃片
云南華度律師事務(wù)所合伙人、副主任沈軍表示，適齡兒童入學(xué)以實際居住地為主（交房實際入?。{入義務(wù)教育劃片，這是政府的強制性規(guī)定，不是哪一個小區(qū)的開發(fā)商能做決定的，除非是代建、有政府的連帶協(xié)議等才可以處理。
沈軍表示，即便上學(xué)問題在購房合同中明確表明，也可能會出現(xiàn)不能上學(xué)的情況，“因為現(xiàn)在的小學(xué)，是沒有學(xué)區(qū)房、學(xué)位房一說的，入學(xué)是政府根據(jù)當(dāng)?shù)仡A(yù)報名情況來進(jìn)行劃分，有可能每年的劃分都不一樣，是為了保證義務(wù)教育階段的適齡兒童公平入學(xué)的權(quán)力。”
刻意隱瞞
消防管道入戶未提前告知業(yè)主
住房是居住、生活的地方，擁有舒適、合理的設(shè)計將會大大提高居住者的幸福感。而近年來，昆明多個小區(qū)出現(xiàn)業(yè)主接房時才發(fā)現(xiàn)消防管道入戶，且設(shè)計不合理影響了業(yè)主的實際使用居住體驗的問題。
昆明有多個小區(qū)業(yè)主接房時才發(fā)現(xiàn)，家中每一個房間都安裝了消防管道，且都是懸空安裝，離天花板還有20～50厘米不等的距離。例如，北科建春城大觀小區(qū)遭業(yè)主們向春晚鑒房團(tuán)反映，銷售時未告知，接房時才發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)多出了一個高50厘米、長約1.5米的斜梁，涉及約128戶。
律師說法
開發(fā)商應(yīng)充分告知影響買房決定的事項
云南云都律師事務(wù)所主任尚顯達(dá)說，在房地產(chǎn)市場交易過程中，有很多商家為了降低成本，經(jīng)常在法律的邊緣打擦邊球，企圖降低建造價。尚顯達(dá)表示，開發(fā)商在銷售過程中，應(yīng)當(dāng)將房屋中要安裝的設(shè)備、設(shè)施以及樓層的高度等，可能影響業(yè)主視覺和給居住帶來影響的相關(guān)事宜約定在《商品房購銷合同》中，也可以將這些內(nèi)容列為合同附件進(jìn)行告知，履行其告知義務(wù)，讓買受人在公平、公開的條件下進(jìn)行選擇。
同時，作為開發(fā)商，對嚴(yán)重影響買房人作出購買決定的事項需要進(jìn)行充分告知和提示，除了在銷售場所顯眼位置擺放內(nèi)容無歧義的告示牌，還應(yīng)對置業(yè)顧問進(jìn)行培訓(xùn)，在銷售此類房屋時應(yīng)對意向客戶進(jìn)行充分說明。
盲目承諾
露天陽臺遲遲不封 協(xié)商也無果
2018年，楊女士在呈貢綠地滇池國際健康城小區(qū)買了房。因房屋陽臺沒有封，楊女士多次反映給開放商卻無果?！百I房時置業(yè)顧問說要把陽臺做窗戶封起來，可是現(xiàn)在卻沒有實現(xiàn)，我覺得自己被騙了?！?/p>
今年3月，昆明市民李女士接房時發(fā)現(xiàn)，房子與樣板房實際差別很大，臥室的大窗子變小了不少，與美麗的景觀房相差也很大。當(dāng)李女士就此差別詢問開發(fā)商時，開發(fā)商告訴李女士：“要么換房補差價，要么免一年的物管費?！?/p>
律師提醒
簽訂合同前要仔細(xì)閱讀條款內(nèi)容
對此，多位律師提醒業(yè)主，消費者購房時自身也負(fù)有注意義務(wù)，對所購房屋周邊規(guī)劃、環(huán)境等先有所了解，售樓中心內(nèi)的展欄、海報中的全部內(nèi)容應(yīng)留意閱讀，如若因為自身沒有盡到審慎注意義務(wù)引發(fā)糾紛，也要承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。同時，簽訂購房合同前要仔細(xì)閱讀條款內(nèi)容，查看交付標(biāo)準(zhǔn)與宣傳內(nèi)容、合同條款是否有出入，如有不明確或遺漏之處，應(yīng)以補充條款或附加協(xié)議加以補充，避免糾紛。
一證難求
交房多年卻遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證
交房多年卻遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證也是投訴的熱點問題之一，昆明有不少小區(qū)產(chǎn)權(quán)證問題多年無法解決，除了小區(qū)，也有不少商場業(yè)主受此困擾。
昆明金福地小區(qū)周先生2009年買房、2010年交房，在交了契稅等辦理房產(chǎn)證需要的資料和錢款后就沒有了結(jié)果。周先生無奈表示，開發(fā)商資金鏈斷裂，后果卻要數(shù)千戶住戶承擔(dān)，至今已經(jīng)10余年。
齊先生、熊女士等多位業(yè)主幾年前投資了大都摩天購物中心的商鋪，投資時開發(fā)商表示：保證12年回本，5年內(nèi)不滿意的話，還可無條件全額退款。但至今，多位業(yè)主不僅多次沒有拿到返租款，更糟糕的是時隔多年沒拿到房產(chǎn)證。
專家建議
買房前對開發(fā)商進(jìn)行資質(zhì)審查
春晚鑒房團(tuán)專家表示，房產(chǎn)證遲遲無法辦理可能與“五證”不齊全、房屋驗收不合格、開發(fā)商破產(chǎn)或者被取消資質(zhì)、項目處于抵押狀態(tài)等有關(guān)，因此，消費者在決定買房之前，應(yīng)對開發(fā)商的資質(zhì)進(jìn)行審查。
同時，記者了解到，售后返租是指消費者出錢購買公寓或商鋪，交付后委托第三方包租機(jī)構(gòu)托管經(jīng)營，每年能獲得合同約定的收益。但我國2001年實施的《商品房銷售管理辦法》就已規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
違規(guī)銷售
樓盤未取得預(yù)售證就開始銷售
2020年9月18日，呈貢區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布重要通告，“公園壹號”項目未取得經(jīng)合法審批的相關(guān)銷售許可證明，按照規(guī)定，未經(jīng)合法審批的商品房銷售行為是被依法禁止的行為，不具備上述法定條件的任何單位和個人所進(jìn)行的銷售行為均屬于違法、違規(guī)行為。
2020年11月，陳女士在滇中新區(qū)空港經(jīng)濟(jì)區(qū)付了定金訂了一套房，卻遲遲交不了首付，后來發(fā)現(xiàn)該房屋竟然沒有預(yù)售許可證，由于該樓盤的預(yù)售許可證一直未見蹤影，陳女士多次追問其置業(yè)顧問預(yù)售證的辦理情況，得到的答復(fù)卻是：“客戶自愿選擇在2020年12月31日前付20%首付款，可享受額外一點的優(yōu)惠。同時重新簽訂認(rèn)購合同。”
專家建議
查驗商品房預(yù)售許可證非常關(guān)鍵
據(jù)春晚鑒房團(tuán)專家介紹，《商品房預(yù)售許可證》對于消費者來說非常重要，如果沒有預(yù)售證，開發(fā)商無法辦理竣工驗收手續(xù)、備案登記，業(yè)主也就無法在房屋登記部門辦理產(chǎn)權(quán)證。
同時，我國相關(guān)法律規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，“也就是說，業(yè)主將面臨購房合同無效的風(fēng)險。除此之外，還有項目已經(jīng)被抵押、被查封而無法獲取預(yù)售證的情況，如果是這樣，業(yè)主就會處于非常被動的位置。”因此，購房者無論是購買住宅還是商業(yè)項目，購房前查驗是否取得《商品房預(yù)售許可證》非常關(guān)鍵。
優(yōu)惠假象
以團(tuán)購優(yōu)惠為由收取電商費團(tuán)購費
“交2萬元抵5萬元”“交3萬元抵10萬元”……收取電商費、團(tuán)購費等費用也是市民投訴重災(zāi)區(qū)。記者了解到，團(tuán)購費名義上是購房者參與樓盤的團(tuán)購活動、享受團(tuán)購服務(wù)的費用，但實際上開發(fā)商往往與第三方銷售合作，給購房者營造享受優(yōu)惠的假象。
例如，昆明市呈貢區(qū)遠(yuǎn)洋新干線樓盤曾以團(tuán)購優(yōu)惠活動為由，收取團(tuán)購費、電商費（購房時開發(fā)商與中介或第三方平臺合作，推出“2萬元抵5萬元”“3萬元抵10萬元”等優(yōu)惠，購房者享受優(yōu)惠所繳納的金額不在購房合同及總房款中體現(xiàn)，且繳納的費用沒有發(fā)票），如果要開具實付金額發(fā)票則不能享受優(yōu)惠。
2020年4月3日，有業(yè)主在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板稱自己在太平新城花樣年麓湖國際售樓部貸款購買了一套洋房，當(dāng)時開發(fā)商稱交4萬元可以抵6萬元，臨近交房，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商針對不同業(yè)主收取了不同的團(tuán)購費，這位業(yè)主被收取了4萬元費用，單據(jù)收款方為“昆明滇池度假區(qū)筑家裝飾裝修服務(wù)部”，且查看合同才發(fā)現(xiàn)，4萬元并未計算在房款里。
業(yè)內(nèi)建議
先查詢備案價再權(quán)衡利弊
對此，記者查詢到，云南省和昆明市都曾發(fā)布相關(guān)規(guī)定，表示商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費用；商品房不得高于備案價出售，但沒有規(guī)定不得低于報備價銷售；禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銷售商品房過程中，收取除房款之外的茶水費等相關(guān)費用，要求公示一房一價，嚴(yán)禁預(yù)留關(guān)系房源和內(nèi)部房源等。
業(yè)內(nèi)人士表示，購房者購房前到樓盤所在地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局官網(wǎng)查詢房屋的備案價格，也可以通過其他渠道多了解房屋所在樓盤的房屋交易價格，權(quán)衡利弊，切莫心急交易。
質(zhì)量缺陷
接房時發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量有問題
接房時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題往往令很多業(yè)主頭疼。2019年8月2日，歐陽先生購買了春漫時光小區(qū)的房子，2020年4月9日接房。接房時歐陽先生發(fā)現(xiàn)了一些問題：廚房空開沒線、廚房和生活陽臺有墻面脫落、衛(wèi)生間防水沒做好、水管接頭處有滲水的痕跡、地面有開裂的情況?！爱?dāng)時看了以后發(fā)現(xiàn)客廳、主臥、次臥地面都有開裂，我就趕緊聯(lián)系物業(yè)，希望物業(yè)聯(lián)系開發(fā)商來整改好，可過了3個月都無人來修?！?/p>
一年來，春晚鑒房團(tuán)收到或報道的案例顯示，業(yè)主在新房交付時就發(fā)現(xiàn)自家樓盤開裂、外墻開裂等問題，其中有一位業(yè)主接到新房時看到樓盤開裂程度嚴(yán)重到上面倒一杯水直接滲到樓下住戶的天花板上。
業(yè)內(nèi)建議
接房時可請專業(yè)人士查驗房屋質(zhì)量
業(yè)內(nèi)人士表示，消費者在購房、接房時要仔細(xì)檢查房屋質(zhì)量，“如果自己不懂，可以請專業(yè)人士查驗?！辈煌难b修工程保修期限也不同，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題后要立即與開發(fā)商協(xié)商并形成書面協(xié)議，盡量不要錯過保修期；如有嚴(yán)重質(zhì)量問題，業(yè)主不要急于收房簽字，待整改滿意再接房。（記者孫江葒 實習(xí)生沈蘭婷）
