返回頂部
近日，戴德梁行發(fā)布《2021年昆明房地產市場回顧》報告，從甲級寫字樓市場、優(yōu)質零售物業(yè)市場回顧了2021年昆明的房地產市場情況，并對昆明房地產市場未來發(fā)展進行了展望。
甲級寫字樓市場
租金持續(xù)調整，空置率大幅下降
2021年昆明甲級寫字樓市場未錄得新增供應，全市存量維持在864886平方米，其中，盤龍區(qū)無論在寫字樓數(shù)量還是體量都占據(jù)首位。在租金方面，為吸引優(yōu)質租戶，業(yè)主采取以價換量策略，導致租金同比下滑2.8%至85.64元/平方米/月。同時，在租金降低和租戶對甲級寫字樓認可度提高的雙重利好下，置換需求得以釋放，推動2021年空置率同比下降7.47個百分點至27.24%。
TMT、醫(yī)療醫(yī)藥逐年增長，金融服務受創(chuàng)驟減
2021年度昆明甲級寫字樓主要存量租戶為房地產和建筑、專業(yè)服務、金融服務類企業(yè)。近三年來看，金融服務占比在疫情后驟減，加之受宏觀環(huán)境的不利影響，2021年與2019年相比大幅下降10.3個百分點。另一方面，作為國家大力扶持的產業(yè)，TMT（數(shù)字新媒體產業(yè)）連年增長，2021年與2019年相比增長了2.7個百分點，增長速度排名第二，僅次于房地產和建筑類。隨著大健康產業(yè)的打造，醫(yī)療產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，2021年與2019年相比，醫(yī)療醫(yī)藥類企業(yè)增長1.6個百分點。
單一業(yè)權甲級寫字樓逐漸成為市場主流
受限于資金壓力，昆明全自持甲級寫字樓數(shù)量有限。雖然散賣有助于開發(fā)商回籠資金，但長遠來看散售寫字樓空置率、租金等表現(xiàn)明顯乏力。不僅如此，大量缺乏管理、租戶混亂的散售寫字樓還將對城市發(fā)展產生不利影響。未來，在政府的支持、引導下，全自持寫字樓勢必會成為昆明甲級寫字樓市場的主流趨勢。
戴德梁行華西區(qū)董事總經理張裕鵬認為，短期內，在市場新增需求增速持續(xù)放緩的節(jié)奏下，置換升級租戶將成為各大業(yè)主爭奪的對象。另一方面，未來4年內昆明甲級寫字樓新增供應將主要集中在官渡區(qū)，大量的新增供應勢必會對開發(fā)商的運營策略提出挑戰(zhàn)，短期內官渡區(qū)各項指標也將有所壓力。但長期來看，隨著官渡區(qū)項目落地，昆明將產生真正意義上的第一個高端商務區(qū)，并有望成為昆明甲級寫字樓發(fā)展史上的又一個里程碑。
優(yōu)質零售物業(yè)市場
多元化、個性化商業(yè)受到青睞
昆明優(yōu)質零售物業(yè)市場活躍度較高，2016年至今，昆明每年均錄得新增項目入市。2021年隨著海樂世界的入市，昆明優(yōu)質零售物業(yè)市場存量達到290萬平方米。
目前昆明優(yōu)質零售物業(yè)市場呈兩極化發(fā)展，客戶黏性較高的高品質項目發(fā)展穩(wěn)定，而以周邊客群為主的項目同質化嚴重，競爭激烈，從而導致全市最優(yōu)層優(yōu)質鋪平均租金同比小幅下降0.89%至406.85元/平方米/月。為面對激烈的競爭，部分項目進入調整期導致全市空置率同比上漲3.36個百分點至13.68%。
首店助力城市商業(yè)發(fā)展
2021年昆明依舊不斷迎來新品牌。其中，市中區(qū)域得益于商業(yè)聚集度高，商業(yè)氛圍濃厚，成為新開品牌最為青睞的區(qū)域，而位于市中區(qū)域的恒隆廣場和順城廣場則成為此類首店的首選地，如starter black label、initial、九龍冰室等知名品牌選擇進駐順城廣場，Sam Edelman、%Arabica等國際品牌則進駐恒隆廣場。同時，隨著大量首店的進駐，市中區(qū)域商業(yè)的地位將再次得到鞏固。
張裕鵬指出，目前昆明優(yōu)質零售物業(yè)市場上以傳統(tǒng)的商業(yè)運營模式經營的項目不在少數(shù)，隨著消費升級、消費理念的變遷，此種模式已經逐漸被消費者拋棄，反觀部分購物中心因提升消費體驗，挖掘消費需求而得到了大眾的追捧，如：恒隆廣場、公園1903等項目。未來，在昆明優(yōu)質零售物業(yè)市場存量較大的背景下，如何建設多元化、個性化發(fā)展的購物中心或將成為各大運營商的重要課題。（開屏新聞 記者張勇）
