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1月13日，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)紀(jì)協(xié)會發(fā)布《2021年度昆明房地產(chǎn)行業(yè)藍(lán)皮書》，對2021年昆明樓市發(fā)展進(jìn)行系統(tǒng)總結(jié)，并對2022年發(fā)展進(jìn)行展望。
在房住不炒的背景下，受一系列宏觀利好政策的影響，預(yù)判今年昆明房地產(chǎn)不具備持續(xù)下行的空間，將在年末實(shí)現(xiàn)量價齊穩(wěn)，保持市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
省內(nèi)州市客戶在昆購房占比四成
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2020年前昆明房地產(chǎn)投資增速高于全國水平，但2021年受政策及市場影響，全國出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增速減緩，昆明房地產(chǎn)投資增速大幅減緩且低于全國水平，并于10月出現(xiàn)同比負(fù)增長。
去年熱銷板塊中，主城北市區(qū)、南市區(qū)的核心區(qū)域表現(xiàn)為價格穩(wěn)定、去化較快，片區(qū)抗跌性強(qiáng)；果林、高鐵南站、斗南、新螺螄灣片區(qū)表現(xiàn)價格波動大，但去化較快；方旺、六甲、北辰和馬街普坪片區(qū)表現(xiàn)為價格穩(wěn)定，但去化較慢；大學(xué)城、經(jīng)開區(qū)、山水新城等新開發(fā)區(qū)域表現(xiàn)為價格波動大，去化周期長。
從庫存關(guān)系分析來看，呈貢行政中心、新螺螄灣、眠山、斗南、前衛(wèi)等片區(qū)因庫存小、去化快，為新生機(jī)會市場；會展中心、巫家壩、高新、金江片區(qū)庫存量大，但去化周期短，視為主力市場；方旺、大學(xué)城和馬街普坪片區(qū)因庫存量大，去化周期長，為高競爭市場；度假區(qū)、涼亭、六甲、經(jīng)開、北部山水新城因庫存量小，去化周期長，一般表現(xiàn)為飽和市場。
商業(yè)辦公市場銷售受調(diào)控影響較小，銷售量和去年基本持平，庫存持續(xù)增長。主城商業(yè)庫存 370萬平方米，年均成交面積 54萬平方米。主城辦公庫存249萬平方米，年均成交41萬平方米；商、辦成交套數(shù)合計(jì)均在0．9萬套至1．2萬套，年均需求不大，較為穩(wěn)定。
從新房購房人群分析，市內(nèi)購房人群作為樓市基本盤，近年占比穩(wěn)定在27％左右；反映昆明吸引力的全國購房群體，隨著2019年房價走高和疫情的影響，持續(xù)走低至占比30％；作為云南的單核中心城市，對本省州市吸附能力增強(qiáng)擴(kuò)大，占比超過四成。
從購房人群地域偏好區(qū)域來看，本地購房者主要集中在主城區(qū)；州市購房者主要集中在西北新城、北部山區(qū)新城、方旺、經(jīng)開區(qū)、滇中空港等價格較低、供應(yīng)量較大的區(qū)域；省外購房者則主要集中在安寧太平、晉寧環(huán)湖、呈貢等區(qū)域。
二手房市場交易波動小于新房，全年主城新房交易套數(shù)同比下降26％，二手房交易套數(shù)同比下降16％。年末貸款政策放寬之后，交易量回升顯著，反映昆明剛性住房需求旺盛。
樓市不具備持續(xù)下行的空間
房地產(chǎn)發(fā)展，短期看金融、中期看土地、長期看人口。今年昆明堅(jiān)持“房住不炒”定位不會改變，受市場供求轉(zhuǎn)變、人口增長、經(jīng)濟(jì)增長、產(chǎn)業(yè)聚合、區(qū)位優(yōu)勢不斷凸顯等一系列利好因素的影響，預(yù)判昆明房地產(chǎn)不具備持續(xù)下行的空間。
今年市場分化將加劇，部分核心地段的優(yōu)質(zhì)樓盤銷售將拉動周期性均價快速回升。上半年需警惕個別樓盤二次觸底，造成新的問題。下半年整體住宅市場成交量有望企穩(wěn)回升，至年末實(shí)現(xiàn)量價齊穩(wěn)。（昆明日報(bào) 全媒體記者吳勁松）
