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住宅專項維修資金，是指專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金，它是建筑物的“養(yǎng)老保險”。一般在住宅專項維修資金交納的起步階段，居民對維修資金的權屬及使用程序不會太留意，這使得部分開發(fā)商代收維修資金后，私自截留或挪用的現(xiàn)象較為普遍。
目前，隨著大批住宅使用年限增加，小區(qū)共有部分、共用設施設備的老化，住宅專項維修資金的使用已逐漸進入高峰期，關于這筆“養(yǎng)老保險”的糾紛也日漸增加。
案件回顧
業(yè)主欲修繕公用設施才知維修資金不知所蹤
2005年，五華區(qū)金域蘭灣小區(qū)建成，890余戶業(yè)主陸續(xù)接到新房。在交付房屋時，開發(fā)商向購房人代收了住房專項維修基金。
隨著時間的推移，小區(qū)內公共設施、設備日益老化，需要進行維護、修繕，業(yè)主們遂向住建部門申請動用住房專項維修基金。此時，小區(qū)業(yè)主才從住建部門得知，開發(fā)商根本沒有向住建部門移交過該筆款項。
業(yè)主們與開發(fā)商多次交涉未果后，小區(qū)業(yè)主們一致推舉，由小區(qū)業(yè)主委員會為代表，將開發(fā)商告上法庭。這起案件由此成為昆明市首例小業(yè)主委員會起訴開發(fā)商要求繳存住房專項維修基金的案件。
庭審中，開發(fā)商承認，確實未向住建部門移交過代收的住房專項維修基金。但開發(fā)商說，向業(yè)主代收的住房專項維修資金早已用于小區(qū)公用部分及共用設施的維護、修繕，還有一些墊付了小區(qū)水電費，這些費用加起來遠遠超過了所收取的住房專項維修基金。此外，開發(fā)商還認為，小區(qū)業(yè)主委員會無權提起本案訴訟。
庭審說理
開發(fā)商只可代收無權處置
五華法院審理后認為：
開發(fā)商代收維修基金并使用的行為是否合法
根據(jù)法律規(guī)定，住房專項維修基金為業(yè)主應當繳納的款項，業(yè)主繳存的住宅專項維修基金屬于全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅專項維修基金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。
本案中，作為開發(fā)建設單位，金域蘭灣小區(qū)開發(fā)商向業(yè)主收取的住宅專項維修基金，屬代收性質，開發(fā)商并不享有占有、使用的權利。開發(fā)商代收維修基金后，未按規(guī)定及時向房地產(chǎn)管理部門移交，這一行為違反了相關法律法規(guī)的規(guī)定。
對于開發(fā)商“住宅專項維修基金已用于小區(qū)共有部分的維修、改造，且應對墊付電費進行抵扣”的意見，五華法院認為，電費并不包含在維修資金的使用范圍之內，《住宅專項維修資金管理辦法》第22條明確規(guī)定，使用住宅專項維修資金應履行相應申請、報批等程序，而開發(fā)商并未舉證證明其使用該筆費用時經(jīng)過相應的報批、業(yè)主討論程序。
開發(fā)商代收的維修基金具體數(shù)額究竟是多少
庭審中另一個爭議點是，開發(fā)商對小區(qū)業(yè)委會主張的住宅專項維修基金的具體金額不認可。但在指定期間內，開發(fā)商無正當理由拒不提供收款票據(jù)原件用以核對，五華法院遂根據(jù)小區(qū)業(yè)主已向開發(fā)商交付過住宅專項維修資金的基礎事實，并結合雙方簽訂的商品房購銷合同及部分業(yè)主的付款憑據(jù)，認定開發(fā)商在向業(yè)主交付房屋時，已全額收取了業(yè)主交納的住宅專項維修資金。
小區(qū)業(yè)委會是否有資格提起訴訟
對開發(fā)商質疑的原告訴訟主體資格問題，五華法院認為，小區(qū)業(yè)主委員會是維修基金的管理責任人，業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，且在相關主管部門進行過備案登記，其提交的業(yè)主大會決議載明，提起本案訴訟已經(jīng)過全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過，是全體業(yè)主的真實意思和共同意志，故金域蘭灣小區(qū)業(yè)主委員會有權就住宅維修資金事項提起訴訟，為本案適格原告。
鑒于小區(qū)業(yè)委會尚未開設獨立資金帳戶，其同意將住宅專項維修資金繳存至五華區(qū)住建局開立的專戶，五華區(qū)住建局亦有代收、監(jiān)督、管理住宅專項維修資金的職能，經(jīng)與五華區(qū)住建局協(xié)調，法院判令由開發(fā)商將其代收的4366761元住宅專項維修資金限期繳納至五華區(qū)住建局開立的專戶內。
該案宣判后，開發(fā)商不服提起上訴，昆明市中級人民法院維持了一審判決。
最終，這家開發(fā)商只能為自身管理混亂買單。
法官后語
本案是一起關于住宅專項維修資金繳納的典型案例。該案的審判對于提高廣大業(yè)主維權意識、關注自家小區(qū)住宅專項維修資金的交納、使用情況，看住房屋的“養(yǎng)老錢”“看病錢”，讓住宅專項維修資金真正發(fā)揮其為住宅“養(yǎng)老治病”的作用具有積極指導意義。
在此，法官提示，對開發(fā)商或物業(yè)公司存在違規(guī)使用、擅自挪用住宅專項維修資金的行為，廣大業(yè)主可向房屋管理部門舉報并要求查處，也可直接尋求司法途徑解決，以最大限度實現(xiàn)自身合法權益不受侵害。
