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????今年以來，全國多個城市對住房公積金政策進行了調(diào)整，總體方向是降低公積金提取和貸款的門檻、提高使用率、并適度擴大適用范圍。地方的這種政策調(diào)整，逐漸為進展緩慢的全國公積金制度改革描繪出大方向。在此基礎(chǔ)上，各方期待公積金制度改革的進程能夠加快，讓公積金更好地支持普通職工解決住房問題。
?????地方政策微調(diào)，意在鼓勵“剛需”入市
????日前，昆明市住房公積金管理中心發(fā)布了該市公積金政策調(diào)整的新政，提出將向廣大職工提供“一站式、一條龍”的住房公積金個人貸款服務(wù)，并承諾：住房公積金個人借款申請時一次性辦結(jié)借款申請的受理，10個工作日內(nèi)完成貸款的受理、審批和貸款資金發(fā)放。
????相關(guān)新政策實施以后，昆明市民提取住房公積金將省去到銀行辦理轉(zhuǎn)賬的程序，只需在公積金中心前臺辦理完即可實時轉(zhuǎn)到自己的卡上。而辦理公積金貸款也只需到昆明市公積金中心所屬分中心、管理部的營業(yè)網(wǎng)點直接提出借款申請即可。這種辦理模式大大縮減了市民的辦理時間。
????除了昆明，近期濟南、武漢、鎮(zhèn)江等城市對當?shù)氐淖》抗e金政策也進行了調(diào)整。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，全國已經(jīng)有超過40個城市調(diào)整了公積金政策。
????細看這些政策調(diào)整，主要可以歸為幾類。一是上調(diào)公積金貸款額度，如廈門、南昌、鄭州、南京、合肥等地，上調(diào)幅度普遍在15%—25%之間。二是將公積金貸款購買首套房的首付比例調(diào)低至兩成，在一定條件下可以用公積金貸款購買二套房，如武漢、沈陽、廣州、重慶等地。三是在一定范圍內(nèi)允許在不同城市間公積金異地貸款或異地提取，如廣東、武漢、南京等地。四是擴充公積金使用范圍，如杭州放開了20年以上二手房的公積金貸款，鎮(zhèn)江提出公積金可以支付自住房的物業(yè)費等。五是共同申請人的條件逐漸放寬，如新疆克拉瑪依規(guī)定為直系親屬購買住房可以申請?zhí)崛」e金，鎮(zhèn)江規(guī)定新就業(yè)人員父母可申請成為共同還款人。
????這些調(diào)整的共同點十分明顯：降低公積金貸款門檻、放松公積金使用的限制、提高公積金對購房的支持力度。
????上一次出現(xiàn)多個城市集體放松公積金政策的現(xiàn)象，還要追溯到2008年房地產(chǎn)市場低迷的時期。當時，政策調(diào)整在一定程度上起到了“救市”的作用。今年這一波政策調(diào)整，也是從年初樓市最冷清的時候開始的。因此，這些政策調(diào)整難免被貼上地方政府又想救樓市的標簽。
????中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，公積金政策是為數(shù)不多的地方政府可以自行決策的樓市調(diào)控政策，通過提高公積金貸款額度等方式，不僅可以直接增強購房者的購買力，還可以向市場傳遞政策微調(diào)的信息。更重要的是，調(diào)整公積金政策，不會觸碰限購、限貸這兩條調(diào)控的“紅線”。因此地方政府如果想微調(diào)樓市調(diào)控政策，公積金無疑是最好的切入點。
????為了避嫌，各地出臺相關(guān)公積金政策時，無一例外的強調(diào)了調(diào)整并非要放松調(diào)控，而是在嚴格堅持調(diào)控的基礎(chǔ)上，滿足剛性購房需求。政策調(diào)整力度較大的武漢公積金管理中心就明確表示，這些政策調(diào)整，都是在嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的大背景下，堅持差別化信貸政策的手段。以公積金貸款比例最高可達總房價80%為例，只針對市民購買首套住房，且面積在90平方米以下。武漢公積金管理中心有關(guān)負責人表示，此舉在于滿足武漢剛性購房需求，與當前房地產(chǎn)調(diào)控政策保持方向一致。
????公積金應(yīng)向“額度更高、限制更少、審批更快、使用更靈活”方向改革
????無論出于什么目的，地方對公積金政策的調(diào)整都是為進展緩慢的全國公積金制度改革打開一扇窗，探索一個方向。
????長期以來，以“職工互助購房”為初衷設(shè)計的住房公積金制度，一直存在著使用率低、閑置資金規(guī)模大、對普通職工支持力度不夠、低收入家庭用不上等問題。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最近一次公開發(fā)布的全國公積金管理情況還要追溯到2008年，數(shù)據(jù)顯示，當年住房公積金使用率（個人提取總額、個人貸款余額與購買國債余額之和占繳存總額的比例）為72.81%。到2008年末，全國住房公積金沉淀資金為3193.02億元，沉淀資金占繳存余額的比例為26.35%。也就是說，有超過1/4的公積金在賬戶上沉睡。
????為了提高公積金使用率，減少閑置規(guī)模，2009年起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部等七部委聯(lián)合啟動了利用住房公積金閑置資金支持保障房建設(shè)的試點工作，符合條件的試點城市可以將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障房建設(shè)。如今，試點城市已經(jīng)由首批的29個增加到93個。
????支持保障房建設(shè)盡管為提高資金使用率開辟了一條道路，但對于很多普通的百姓而言，使用公積金的門檻還是過高，手續(xù)太復(fù)雜、能貸的錢太少、審批周期太長。
????北京地產(chǎn)中介“麥田房產(chǎn)”的工作人員告訴記者，公積金貸款最大的吸引力在于利率低。目前5年期以上公積金貸款利率為4.7%，約相當于商業(yè)貸款的七折。盡管這兩年北京公積金的貸款審批速度有所提高，但大多也要1個月左右，明顯比商貸要長。相對于目前北京的高房價，最高80萬元的貸款額度經(jīng)常不夠，如果要辦理公積金和商業(yè)貸款的混合貸款，周期可能更長。不少賣房的業(yè)主都不愿意接受公積金貸款，低利率的優(yōu)勢也就難以發(fā)揮。
????今年各地調(diào)整住房公積金政策，恰恰是向著額度更高、限制更少、審批更快、使用更靈活的目標。經(jīng)過這一番調(diào)整，公積金的吸引力也在明顯增強。
????上海市公積金中心發(fā)布的三季度公積金運行報告顯示，前三季度，上海共發(fā)放住房公積金個貸290.71億元，同比增長近39.96%。南京前三季度公積金發(fā)放額度達到83.85億元，比去年全年的36.72億元增長了128%，已經(jīng)超過了2012年全年50億元的發(fā)放計劃。這其中既有樓市回暖帶動的因素，政策調(diào)整也功不可沒。另一方面，有所放松的公積金政策既有效降低了剛需購房者的負擔，又進一步刺激了市場的回暖，發(fā)揮了公積金本應(yīng)發(fā)揮的作用。
????據(jù)記者了解，現(xiàn)行的《住房公積金管理條例》修訂工作已經(jīng)持續(xù)了相當一段時間，有望明年正式公布。上述公積金中心負責人認為，《條例》的修訂應(yīng)該著眼于簡化公積金辦理手續(xù)、降低公積金貸款門檻、縮短審批的時間。同時在一定條件下，適度降低公積金貸款的首付比例，提高公積金的貸款額度，并適當延長公積金的貸款年限等。此外，應(yīng)與金融機構(gòu)協(xié)商，在某些情況下進一步降低公積金的貸款利率，鼓勵人們使用公積金。相應(yīng)的，公積金管理中心的機構(gòu)和職能也應(yīng)作出一定調(diào)整。
????也有專家指出，在努力提高資金使用率的同時，也應(yīng)根據(jù)公積金提取和貸款的動態(tài)變化情況，保證沉淀資金的合理比例，避免出現(xiàn)“無錢可貸”的情況。
????“異地互貸”、“異地提取還貸”需求是否能實現(xiàn)？
????在各地對公積金政策的諸多調(diào)整中，公積金“異地互貸”和“異地提取還款”政策格外引人關(guān)注。
????所謂異地互貸，就是指購房者在其他城市買房時，也可以使用在本地繳納的公積金。近幾年，隨著一線城市房價不斷上漲，不少在一線城市工作的人把購房目標轉(zhuǎn)向了周邊的二、三線城市或自己的老家，如北京人在河北燕郊買房、上海人在江蘇昆山買房等。或者在省會工作的人，選擇在周邊城市買房。但是，按照原來的政策，由于購房者在北京或上海交納的公積金，他們在其他城市買房，就得不到公積金貸款的支持。顯然，公積金異地貸款的需求正越來越多。
????目前，全國范圍內(nèi)實現(xiàn)公積金互貸的，僅限于同一省份的幾個城市之間。如先行改革的遼寧、珠三角、長株潭三地，都是彼此經(jīng)濟聯(lián)系緊密的城市群。
????以珠三角為例，2009年，廣東省在廣州、佛山、珠海等8個城市之間啟動了公積金異地互貸，截至2011 年6 月底，這8個城市已互放異地公積金貸款6200余戶，金額達到13.5 億元，取得了良好的效果，今年這一互貸范圍增加到9個城市。
????目前，跨省的公積金互貸則尚未實現(xiàn)。此前北京與秦皇島之間曾開展相關(guān)試點，但事實上2009年年底就已經(jīng)暫停。
????要實現(xiàn)公積金異地互貸，難度并不小。專家指出，如果施行互貸的兩個城市個人收入水平和房價水平相差懸殊，可能造成資金的流失和不合理利用。另一方面，跨地域的公積金互貸，應(yīng)當需要完善的制度，尤其是要加強審核，避免因為制度上的漏洞出現(xiàn)騙貸的行為。在個人住房信息聯(lián)網(wǎng)尚不完備的情況下，操作難度大、存在一定風險。此外，相關(guān)機構(gòu)在異地管理和交流上還存在技術(shù)障礙。因此異地互貸的探索應(yīng)當謹慎前行。
????但無論如何，上述地方在省內(nèi)實現(xiàn)了公積金互貸，仍然被視為改革邁出的重要一步。未來，隨著住房公積金異地支取、轉(zhuǎn)移和異地多向互貸業(yè)務(wù)的開辦以及公積金業(yè)務(wù)領(lǐng)域的逐漸拓寬，住房公積金對購房者的支持力度還會不斷加大。
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