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2018年中國樓市經(jīng)歷了史無前例的政策調(diào)控洗禮,50多個城市加入了限購限貸陣營。昆明限購政策相對溫和,政府對于房地產(chǎn)采用窗口指導(dǎo)而非直接的調(diào)控,對市場影響較小。截止12月29日,商品房銷售面積、銷售金額雙創(chuàng)新高。
2018上榜TOP10企業(yè),其中百億房企三家,本土房企俊發(fā),持續(xù)穩(wěn)居第一位,保持絕對市場占有率;萬科、融創(chuàng)昆明區(qū)域首次突破100億。上榜房企中僅俊發(fā)、龍宇、云南城投為本地房企,其余均為外來房企。外來房企中紅星首次上榜,憑借單盤項目紅星天鉑,實現(xiàn)單盤銷售金額破30億,躋身昆明前十。
2018年昆明房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜
統(tǒng)計口徑
1.數(shù)據(jù)來源:CRIC系統(tǒng)
2.統(tǒng)計時間:2018.1.1至2018.12.29
3.統(tǒng)計口徑:商品房備案
4.統(tǒng)計范圍:昆明主城四區(qū)+呈貢
5.聯(lián)合開發(fā)項目流量榜金額雙雙計入統(tǒng)計、
榜單解讀
前五門檻大幅提升,前十占據(jù)昆明過半份額
2018年TOP5房企入榜門檻較2017年提升20.85億,同比上漲51.48%,TOP10房企入榜門檻較2017年提升1.5億,同比增長4.93%,TOP10門檻相對穩(wěn)定;前五門檻大幅提升,得益于外來品牌房企發(fā)力,持續(xù)深耕,提升市場占有率。
房企市場集中度
2018年昆明房價上漲,市場熱度較高,房企規(guī)?？焖贁U張,集中度持續(xù)提升,前十房企占據(jù)昆明過半以上的市場份額。
2018年TOP10房企成交金額792.90億元,比2017年上漲46.87%,TOP10房企房企市場占有率達52.41%,比2017年提升了7.59%,隨著品牌房企的深耕,中小房企市場份額逐漸萎縮,直至淡出。
地價上漲,拿地條件嚴(yán)苛,融資環(huán)境艱難,促使越來越多的房企為降低資金風(fēng)險,強強聯(lián)合,收并購小型房企股份,市場資源越來越向規(guī)模型房企靠攏,未來房企集中度不斷攀升。
延續(xù)城市“北拓西進南延”發(fā)展方向
分布來看:上榜企業(yè)代表的主力貢獻項目50%以上分布在南市區(qū),北市區(qū)僅次于南市區(qū),其中南市區(qū)主要分布在一些熱點的板塊,如官南板塊、滇池板塊、會展板塊;
其余分布在北市區(qū)、西市區(qū)和中心區(qū)。北市區(qū)主要在集中在北市板塊,西市區(qū)主要集中在泛亞板塊。
百億房企擴增至三家，各梯隊差距攀升
俊發(fā): 俊發(fā)作為本土龍頭,持續(xù)穩(wěn)居第一,較排名第二的企業(yè),拉開超60億的差距。企業(yè)業(yè)績持續(xù)增長得益于在昆明完善的布局,目前主力在售項目超15個,且部分項目位于主城核心區(qū)域。截止2018年,企業(yè)可售貨量充足,總計超1000萬方,未來企業(yè)業(yè)績有保證,但隨著外來品牌房企的深耕,市場份額存在擠壓的風(fēng)險;
萬科: 萬科深耕昆明,2018年持續(xù)通過招拍掛市場,擴大昆明布局。18年其高端產(chǎn)品線,翡翠路落地昆明,市場認(rèn)可度高,業(yè)績首次突破百億;
融創(chuàng): 融創(chuàng)憑借其品牌、文旅的大盤、產(chǎn)品系優(yōu)勢,銷售得到市場認(rèn)可和青睞,多項目齊頭并進,僅用兩年時光即完成沖入第一梯隊,位列銷售榜第三名的奇跡。截止18年融創(chuàng)可售貨量約300萬方,按目前去化速度,去化周期超2年,未來業(yè)績持續(xù)增長可期。從企業(yè)布局項目來看,主力布局草海、泛亞科技等城市發(fā)展熱點板塊,萬達文旅城項目占據(jù)滇池優(yōu)勢資源,開盤去化較好,助推企業(yè)業(yè)績增長,南下布局呈貢,跟隨城市主力發(fā)展軸布局;
第二梯隊:海倫堡業(yè)績增長明顯,入圍第二梯隊,內(nèi)部角逐激烈,藍光退居第六
碧桂園:2018年新上榜房企,通過招拍掛和收并購持續(xù)深耕昆明,擁有充足的貨值儲備,未來有望進入第一梯隊;
海倫堡:今年憑借聯(lián)合拿地開發(fā)以及之前項目存量,穩(wěn)居銷售榜,企業(yè)深耕昆明多年,產(chǎn)品市場認(rèn)可度較高。2018年僅聯(lián)合龍湖、金科、中南新增土儲一宗,昆明布局謹(jǐn)慎;
第三梯隊:本土房企占據(jù)兩個席位,受可售不足,本土房企份額嚴(yán)重擠壓
云南城投:城投剛需再改項目基本消化完畢,在售以高端物業(yè)為主,去化慢,18年跌入第三梯隊,但企業(yè)在18年有新增土儲,項目有望19年入市,企業(yè)業(yè)績有忘持續(xù)增長;
紅星:新進榜房企,唯一僅憑單盤項目躋身排行榜第十名。受企業(yè)戰(zhàn)略重心影響,目前昆明布局單一,但已布局地州,未來企業(yè)大云南區(qū)域業(yè)績可期;
大部分房企業(yè)績增長,但格局變化激烈
同2017年相比,今年流量榜中除碧桂園、紅星為新進榜房企外,其余8家房企無變化均上榜,房企全年業(yè)績大多數(shù)增長,其中融創(chuàng)以收并購方式,多項目同時落地,快速面市,搶占市場先機,實現(xiàn)業(yè)績同比增長高達199.69%,成為今年房企中的黑馬,異軍突起;其中萬達文旅城項目,貼合昆明旅居、康養(yǎng)的定位,8月面市,多次加推售罄,僅5個月的銷售周期,推動融創(chuàng)昆明業(yè)績增長。
海倫堡,藍光等外來房企深耕多年,但目前主力在售項目較少,以大盤效應(yīng),帶動業(yè)績穩(wěn)步增長。海倫堡排名提升明顯,較17年提升4位,藍光深耕昆明,但可售不足,排名退出昆明前五,居第六位。
預(yù)判
政策端:房住不炒定調(diào)樓市,地方政策更多微調(diào)
從今年中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)樓市來看,明年地方政策或?qū)⒏辔⒄{(diào)?！胺孔〔怀础北砻髦醒攵糁品績r上漲的決心不會改變;而“分類指導(dǎo)”則說明調(diào)控政策避免“一刀切”,未來不排除有部分城市政策調(diào)整,但地方主體房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的大原則不會改變。
從昆明來看,昆明政府會在因城施策、分類指導(dǎo)的理念上,根據(jù)城市根據(jù)自身房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,對于政策進行了調(diào)整,但由于昆明房價在可類比的二線城市并非很高,且房價上漲快通過一年的調(diào)控已逐漸趨穩(wěn),因此可以預(yù)見,昆明政策不會有大的調(diào)整和變動。
土地端:土拍公開透明,溢價率、地王地塊降低或減少,企業(yè)理性拿地,拿地范圍擴張
房企已經(jīng)逐漸回歸理性,對拿地的態(tài)度更為謹(jǐn)慎,依舊明年企業(yè)拿地標(biāo)準(zhǔn)會提升,不少企業(yè)在內(nèi)部都提高了拿地前測算階段的投資回報率,客觀評價之后再去慎重拿地。高價地,甚至“地王”頻出現(xiàn)象會減少,且受市場預(yù)期不足和融資緊的影響,明年房企拿地指標(biāo)將呈現(xiàn)普遍降低情況,部分企業(yè)已知暫緩拿地機會。房企會關(guān)注重點地州及郊縣市場三四線城市,更加關(guān)注利潤空間、流量穩(wěn)定的地州城市,云南重點三四線城市,此類城市的成交量、價回溫可能性更大。
市場端:市場進入橫盤期,市場價格略微回落,改善產(chǎn)品成交上漲。
昆明商品住宅連續(xù)三年供不應(yīng)求,價格逐年攀升,2018年6月到達高點后持續(xù)盤整,價格略微回落。隨著18年的一些溢價土地產(chǎn)品入市,再加上改善需求逐步釋放,預(yù)計19年改善型產(chǎn)品成交量將會上漲。
