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近日，春城晚報-開屏新聞記者從昆明市住建局獲悉，在老舊小區(qū)管理、小區(qū)新老物業(yè)交接、規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理等方面，該局及相關單位已針對昆明市人大代表提出的相關建議做出回復。按今年1月1日起施行的《民法典》，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。由業(yè)主共同決定小區(qū)的共同管理事項。
5396個小區(qū)實際有物業(yè)的僅1783個
據昆明市住建局信息，截至2019年底，全市住宅小區(qū)數(shù)量為5396個，面積2.94億平方米。實施物業(yè)服務住宅小區(qū)1783個，占比33%，面積1.96億平方米，占比66.65%。成立業(yè)主委員會305個，成立比例為5.65%。全市有3613個（占比66.9%）、8700萬平方米的老舊小區(qū)沒有引入物業(yè)服務，這部分居住小區(qū)分布零散、規(guī)模較小。辦理物業(yè)服務備案，實際提供物業(yè)服務的企業(yè)數(shù)量為1149家。
全市住宅小區(qū)中，主城有3927個，占72.7%，面積2.47億平方米；其他縣（市）區(qū)1469個，占27.3%，面積0.46億平方米。
對拒不退出物業(yè)將有實質性明確
按2019年8月1日起施行的《云南省物業(yè)服務企業(yè)信用評價管理辦法（試行）》，住建部門將采取信用評價工作方式，對物業(yè)服務企業(yè)信用情況進行評分。按該辦法，對物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)不履行退出、交接義務的，給予信用評價扣分事項扣減100分（最高額度扣分）處理，列入行業(yè)管理“黑名單”，全市范圍通報批評。同時，推送信息至各相關行業(yè)主管部門，探索開展多部門聯(lián)合懲戒。
在《昆明市物業(yè)管理條例》起草過程中，將拒不退出物業(yè)服務企業(yè)行業(yè)管理要求進一步明確，特別是在實質性退出方面進行明確，并上升為昆明市地方性法規(guī)規(guī)定事項。
按《民法典》選聘、解聘物業(yè)
根據《物權法》《物業(yè)管理條例》《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》《昆明市物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)，按物權決定管理權的原則，業(yè)主是小區(qū)物業(yè)管理的需求主體，老舊小區(qū)物業(yè)管理采取何種方式如何管理，由全體業(yè)主決定。
2021年1月1日起施行的《民法典》規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。由業(yè)主共同決定小區(qū)的共同管理事項。
四種方式推進老舊小區(qū)物業(yè)服務
為解決老舊小區(qū)管理問題，以2020年度昆明市創(chuàng)建文明城市和老舊小區(qū)改造推進為契機，市住建局積極采納工作建議，向各轄區(qū)政府、管委會印發(fā)《關于開展物業(yè)服務基礎薄弱老舊小區(qū)綜合整治的工作提示》《關于加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造管理工作的通知》，建議各轄區(qū)尊重居民意愿，由街道（社區(qū)）牽頭，轄區(qū)住建部門給予業(yè)主指導，結合老舊小區(qū)改造民意調查，推進老舊小區(qū)物業(yè)服務引入工作，并提供若干引入方式供基層部門參考：
一是通過招投標方式，選聘物業(yè)服務企業(yè)；
二是周邊品牌物業(yè)擴展，引入物業(yè)服務企業(yè)。與周邊商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商，采用對外擴展方式，覆蓋周邊無人管理小區(qū)，引入物業(yè)服務企業(yè)；
三是經業(yè)主討論同意，交由轄區(qū)國有平臺公司提供物業(yè)服務，整合小區(qū)內現(xiàn)有資源，彌補物業(yè)收費不足，保障收支平衡；
四是組建志愿者隊伍，實施業(yè)主自治管理。統(tǒng)籌凝聚街道、社區(qū)與駐區(qū)單位資源、力量，發(fā)動老舊小區(qū)內在職黨員、志愿者、樓棟長，業(yè)主代表，組成老舊小區(qū)物業(yè)服務志愿者隊伍，提供物業(yè)服務，實現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)服務有效覆蓋。
多部門對失信業(yè)主進行聯(lián)合懲戒
根據國務院《社會信用體系建設規(guī)劃綱要（2014—2020年）》《國務院辦公廳關于社會信用體系建設的若干意見》的相關規(guī)定，市住建局積極對接市發(fā)展改革委，提供物業(yè)服務方面的涉法涉訴業(yè)主信息，接入我國現(xiàn)行涉及個人征信的各類平臺，由多部門對失信個人（業(yè)主）進行聯(lián)合懲戒。
督促物業(yè)服務企業(yè)主動到項目屬地街道、住建部門辦理備案，并使用“云南省物業(yè)服務企業(yè)信息管理系統(tǒng)”報送企業(yè)信用基本信息，以便納入信用評價體系進行監(jiān)管。住建部門會同街道、各行政管理部門，通過“雙隨機一公開”、業(yè)主投訴、新聞媒體報道等多種渠道，對物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同約定事項情況進行監(jiān)督檢查，檢查結果納入年度信用評價管理加分、扣分信息，與信用評價等級確認關聯(lián)，強化物業(yè)服務企業(yè)事中事后動態(tài)監(jiān)管。（春城晚報-開屏新聞 記者張勇）
