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近日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于舉行《昆明市物業(yè)管理條例（聽證稿）》 （以下簡稱《聽證稿》）聽證會的公告，計劃于7月29日舉行聽證會?！堵犠C稿》擬設(shè)定前期物業(yè)服務(wù)期限，規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)期限在房屋交付后最長不得超過兩年。
物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系
《聽證稿》明確黨建引領(lǐng)作用，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系。并提出物業(yè)管理相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，維護享受物業(yè)服務(wù)并依法付費的市場秩序。新規(guī)還創(chuàng)設(shè)了物業(yè)管理委員會制度，當(dāng)業(yè)主大會、業(yè)委會缺位時，進行及時補位。
涉及前期物業(yè)、物業(yè)使用等
據(jù)了解，《昆明市物業(yè)管理辦法》2016年2月1日起實施。但近年來，隨著城鎮(zhèn)化水平不斷提高，物業(yè)管理得到快速發(fā)展，管理規(guī)模和企業(yè)數(shù)量逐漸增加，物業(yè)管理工作中出現(xiàn)了一些新情況、新問題亟待解決，特別是《民法典》的頒布，奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)。
按照立法計劃，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在與各職能部門反復(fù)討論修改，借鑒省外先進經(jīng)驗，引入專業(yè)法律團隊的基礎(chǔ)上，起草完成了《昆明市物業(yè)管理條例（草案）》。此次聽證的《聽證稿》包括總則、各部門機構(gòu)職能和行業(yè)協(xié)會、業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會、建筑區(qū)劃以及與共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)的使用和維護、法律責(zé)任及附則等，共有九章九十五條。
加強業(yè)主組織建設(shè)
《聽證稿》從合理設(shè)定業(yè)主的范圍、細化業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主人數(shù)、明晰首次業(yè)主大會籌備組人員組成等方面進行了規(guī)范，完善了業(yè)主大會各項程序。
針對業(yè)主委員會的運行存在權(quán)力邊界不清晰、權(quán)責(zé)不對等、運行不規(guī)范、違法成本較低等問題，《聽證稿》從提高任職資格、明確業(yè)主委員會委員禁止行為和資格終止情形、對業(yè)主委員會職責(zé)、會議形式、換屆、變更、注銷等方面進行規(guī)范，細化了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及居(村)民委員會的監(jiān)督途徑和方式。
前期物業(yè)服務(wù)期限最長不超兩年
《聽證稿》在上位法規(guī)定的前期物業(yè)管理模式基礎(chǔ)上，擬進一步理順建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主之間的法律關(guān)系。
設(shè)定了前期物業(yè)服務(wù)期限，規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)期限在房屋交付后最長不得超過兩年；
強化信息公開，規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在商品房銷售場所顯著位置進行公示；
加強交接驗收，規(guī)定由建設(shè)單位向業(yè)主委員會進行承接查驗，有關(guān)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對過程指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
設(shè)定有關(guān)物業(yè)服務(wù)的新機制
《聽證稿》第六章根據(jù)昆明市物業(yè)管理實際，設(shè)定了有關(guān)物業(yè)服務(wù)的新機制。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參加信用等級評價，按照信用等級提供相應(yīng)星級服務(wù)，便于主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施分級分類監(jiān)管，建立激勵和獎懲制度；在物業(yè)服務(wù)合同之外，增設(shè)物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定；細化物業(yè)服務(wù)人的禁止性行為。
細化了物業(yè)的使用和維護
《聽證稿》擬規(guī)定業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等不得實施的禁止行為；加強專項維修資金監(jiān)管，完善專項維修資金補繳、保管、使用及續(xù)籌。明確公共設(shè)施設(shè)備故障的維修、養(yǎng)護責(zé)任，最大限度方便業(yè)主。
建立矛盾糾紛化解機制和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制
《聽證稿》擬提出建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解多元解決機制，化解物業(yè)管理矛盾糾紛。建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制，規(guī)定在突發(fā)失管狀態(tài)下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人。
通過這些規(guī)定，推動了物業(yè)服務(wù)人提質(zhì)增效，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平，同時對突發(fā)失管小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)基本保障。
落實屬地主體責(zé)任
物業(yè)管理是城市管理的基礎(chǔ)，應(yīng)按照責(zé)權(quán)利統(tǒng)一的原則，進一步強化街道（鎮(zhèn)）物業(yè)管理的屬地職責(zé)。
《聽證稿》細化了市、縣級人民政府及街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)管理主管部門、行業(yè)協(xié)會等相關(guān)職能部門在物業(yè)管理區(qū)域的相應(yīng)職責(zé)，明確了其他行政主管部門解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行政執(zhí)法缺位的難題，構(gòu)建綜合治理體系。（春城晚報-開屏新聞 記者張勇）
