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近日,昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布關于舉行《昆明市物業(yè)管理條例(聽證稿)》(以下簡稱《條例》)聽證會的公告,計劃于7月29日舉行聽證會?！稐l例》明確,將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系,還創(chuàng)設了物業(yè)管理委員會制度,當業(yè)主大會、業(yè)委會缺位時,進行及時補位。
建立應急物業(yè)服務機制
細化職能部門相應職責
《條例》明確,將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系,建立健全社區(qū)黨組織領導下的共同參與治理架構(gòu),推動在物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織,發(fā)揮黨建引領作用。從而積極探索黨建引領社區(qū)治理的有效路徑,把黨的政治和組織優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為基層治理優(yōu)勢。
同時,《條例》提出,建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解多元解決機制,化解物業(yè)管理矛盾糾紛。建立應急物業(yè)服務機制,規(guī)定在突發(fā)失管狀態(tài)下,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當確定應急物業(yè)服務人。
《條例》還細化了市、縣級人民政府及街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)管理主管部門、行業(yè)協(xié)會等相關職能部門在物業(yè)管理區(qū)域的相應職責,明確了其他行政主管部門解決物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行政執(zhí)法缺位的難題,構(gòu)建綜合治理體系。
設定前期物業(yè)服務期限
加強專項維修資金監(jiān)管
《條例》從合理設定業(yè)主的范圍、細化業(yè)主的權(quán)利和義務、確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)和業(yè)主人數(shù)、明晰首次業(yè)主大會籌備組人員組成等方面進行了規(guī)范,完善了業(yè)主大會各項程序;針對業(yè)主委員會的運行存在權(quán)力邊界不清晰、權(quán)責不對等、運行不規(guī)范、違法成本較低等問題,《條例》從提高任職資格、明確業(yè)主委員會委員禁止行為和資格終止情形、對業(yè)主委員會職責、會議形式、換屆、變更、注銷等方面進行規(guī)范,細化了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及居(村)民委員會的監(jiān)督途徑和方式。
值得一提的是,《條例》在上位法規(guī)定的前期物業(yè)管理模式基礎上,進一步理順建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)以及業(yè)主之間的法律關系。一是設定了前期物業(yè)服務期限,規(guī)定前期物業(yè)服務期限在房屋交付后最長不得超過二年;二是強化信息公開,規(guī)定前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約應當在商品房銷售場所顯著位置進行公示;三是加強交接驗收,規(guī)定由建設單位向業(yè)主委員會進行承接查驗,有關行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對過程指導和協(xié)調(diào)。
此外,《條例》根據(jù)昆明市物業(yè)管理實際,設定了有關物業(yè)服務的新機制。如:物業(yè)服務企業(yè)應當參加信用等級評價,按照信用等級提供相應星級服務,便于主管部門對物業(yè)服務企業(yè)實施分級分類監(jiān)管,建立激勵和獎懲制度;在物業(yè)服務合同之外,增設物業(yè)服務人應當遵守的規(guī)定;細化物業(yè)服務人的禁止性行為。
《條例》還規(guī)定了業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人等不得實施的禁止行為;加強專項維修資金監(jiān)管,完善專項維修資金補繳、保管、使用及續(xù)籌。明確公共設施設備故障的維修、養(yǎng)護責任,最大限度方便業(yè)主。
新聞助讀
《昆明市物業(yè)管理辦法》2016年2月1日起實施。但近年來,隨著城鎮(zhèn)化水平不斷提高,物業(yè)管理得到快速發(fā)展,管理規(guī)模和企業(yè)數(shù)量逐漸增加,物業(yè)管理工作中出現(xiàn)了一些新情況、新問題亟待解決,特別是《民法典》的頒布,奠定了物業(yè)管理的民事法律基礎。
按照立法計劃,昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局在與各職能部門反復討論修改,借鑒省外先進經(jīng)驗,引入專業(yè)法律團隊的基礎上,起草完成了《昆明市物業(yè)管理條例(草案)》。
此次聽證的《聽證稿》包括總則,各部門機構(gòu)職能和行業(yè)協(xié)會,業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會,建筑區(qū)劃以及與共用設施設備,前期物業(yè),物業(yè)服務,物業(yè)的使用和維護,法律責任及附則等,共有九章九十五條。(春城晚報 記者張勇)
