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昆明信息港綜合整理 近期，諸葛找房發(fā)布的市場數(shù)據(jù)顯示：2019年12月份，昆明二手房房源量環(huán)比增長39.41%，達113575套，市場均價14105元/㎡。2018年昆明常住人口達685萬人，只比前一年增加了6.7萬人。這113575套二手房足夠6.7萬新增人口人均購買1.695套。這還只是二手房數(shù)據(jù)，不包括新房。繼續(xù)如此，新增二手房將持續(xù)走高，后續(xù)二手房市場必將面臨“高庫存”風險。
那么，此次昆明的庫存增加，是否意味著房價將要下降？
外圍
近半城市二手房價下跌
按易居發(fā)布的報告，截至2019年11月底，全國100個城市商品住宅庫存總量47359萬㎡，環(huán)比增長1.9%，同比增長5.7%。從同比數(shù)據(jù)來看，當前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)連續(xù)12個月的正增長態(tài)勢，庫存壓力逐步增大。
在庫存增加的同時，按國家統(tǒng)計局發(fā)布的2019年11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，70城二手房方面，有接近一半的城市二手房價格環(huán)比下跌，包括熱點城市北京、廣州、天津、成都、青島、武漢等等。
昆明庫存增加房價卻在漲
除諸葛找房數(shù)據(jù)顯示去年12月，昆明二手房房源量環(huán)比增長39.41%，達113575套，為連降5個月后的首次增長外，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《中國百城住宅庫存數(shù)據(jù)》也顯示：昆明上月的庫存面積達601萬平方米，同比增加7%。
雖然庫存增加，但按國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，昆明11月二手房環(huán)比上漲0.6%、同比上漲7.8%。相比10月份，昆明二手房宅的環(huán)比漲幅為0.3%，到了11月份，環(huán)比漲幅就已到了0.6%。不過，同比漲幅相同。
對比同期數(shù)據(jù)，重慶為139951套，成都超過12萬套；南京有7.5萬套，杭州10萬套。昆明庫存二手房已超過南京水平。根據(jù)易居發(fā)布的《中國百城庫存報告》，截至2019年11月底，全國100個城市商品住宅庫存總量47359萬㎡，環(huán)比增長1.9%，同比增長5.7%。從同比數(shù)據(jù)來看，當前庫存規(guī)模已呈現(xiàn)連續(xù)12個月的正增長態(tài)勢，庫存壓力逐步增大。
當下仍處在嚴格調(diào)控之下，新增二手房仍在持續(xù)走高，后續(xù)二手房市場必將面臨“高庫存”風險。
以“穩(wěn)中小進”趨勢運行
諸葛找房市場研究員姜國君分析，12月份，昆明二手房源明顯回升，市場逐漸回歸常態(tài)，但與2018年同期相比仍顯不足，說明市場增量處于合理區(qū)間。樓市經(jīng)過了幾年的承壓以后，目前仍然面臨調(diào)控持續(xù)嚴格、資金監(jiān)管收緊、市場分化加劇的局面，但同時看到2020年樓市的局部轉(zhuǎn)機，其中西部地區(qū)發(fā)力的可能性要大一些。以昆明為例，城市格局擴大，市場穩(wěn)健發(fā)展，生活及買房壓力比超特大城市要小，房地產(chǎn)開發(fā)以及市場行為將得到一定的關(guān)注和傾斜，房價也將得到有效支撐。然而，基于庫存壓力確實存在，去庫存訴求仍然比較強烈，預(yù)計房價上漲空間有限，穩(wěn)中小進將成為2020年的發(fā)展趨勢。
庫存預(yù)計緩慢上升
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，包括昆明在內(nèi)，今年全國100個城市庫存預(yù)計會緩慢上升，但不同月份可能表現(xiàn)不一樣。比如上半年預(yù)計市場仍是以降溫為特征，房企或依然會加快推盤，這會導(dǎo)致庫存上升速度更快。而到了下半年，預(yù)計政策面開始寬松，庫存上升速度放緩，庫存壓力有所釋放。
預(yù)計今年70城二手房價下跌月份數(shù)將多于上漲月份數(shù)，全年環(huán)比漲幅以負值為主，年中前后可能見到跌幅最大值。
主要原因：一是從市場規(guī)律看，截至2019年11月，本輪房地產(chǎn)周期房價已經(jīng)上漲了五六個月，相比過去幾次短周期時間更長，幅度更大，因此也必然會經(jīng)歷較長時間的房價調(diào)整階段。二是本輪房地產(chǎn)周期跟以往有所不同，商品住宅庫存去化明顯但并未明顯回升，整體水平不高；同時，整體貨幣環(huán)境從2018年就開始趨松，本輪影響CPI上行的核心因素主周期預(yù)計將在今年下半年回落，屆時貨幣政策將有更大的空間，年中左右房價可能跌幅收窄。綜合考慮，在當前“穩(wěn)”的預(yù)期下，房價最大跌幅較難達到2014年下半年的水平，房價調(diào)整將相對緩和或者經(jīng)歷更長的盤整時間。
一兩年內(nèi)房價穩(wěn)將是常態(tài)
亦有業(yè)內(nèi)觀點認為，庫存增加而導(dǎo)致價格下跌，必須要達到一定的臨界值才行。根據(jù)自然資源部對商品住房庫存消化周期、供地規(guī)則有明確的區(qū)間劃分，即“庫存五分法”概念。其中，消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36－18個月的，要適當減少供地；18－12個月的，維持供地持平水平；12－6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。基于該劃分，當前全國100城庫存去化周期位于12－6個月的區(qū)間，屬于“增加供地”的范疇。
從最新的數(shù)據(jù)：昆明去化周期6.3個月來看，昆明尚處于安全地帶。而且，隨著國家《關(guān)于促進勞動力和人才社會性流動體制機制改革的意見》和《云南省公安機關(guān)戶籍業(yè)務(wù)服務(wù)指南》的實施，人口將持續(xù)涌入昆明這樣的省會城市，有人就有需求?？梢钥隙ǖ氖?，在未來的一到兩年內(nèi)，房價不會大跌，但同樣不會大漲，維穩(wěn)是常態(tài)。
目前昆明樓市情況如何？一起來看一下。昆明熱門小區(qū)的房價，以下數(shù)據(jù)來源安居客，僅供參考，準確價格請以樓盤、中介實際價格為準。
五華區(qū)
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盤龍區(qū)
官渡區(qū)
呈貢區(qū)
